不動産所得は青色申告にしたほうが良い？白色申告との違いも解説

不動産所得を得ている人のなかには確定申告の方法で悩んでいる人は多いのではないでしょうか。不動産投資をしている場合、「給与所得や退職所得以外の所得金額の合計が20万円を超える」と原則確定申告が必要です。

確定申告を行う際に青色申告と白色申告の違いを理解しないと損をしてしまう可能性があるため、それぞれの違いを押さえて自分に合った方法を選択しましょう。

不動産所得は確定申告が必要

不動産所得とは

不動産所得とは賃貸経営で得られた収入から支出（必要経費）を差し引いた金額であり、以下の式で算出されます。

不動産所得 = 総収入金額 － 必要経費

総収入金額に含まれる主な費用は以下の通りです。

• 家賃
• 更新料
• 名義書換料（承諾料）
• 敷金や保証金などのうち返還しないもの
• 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代

一方で必要経費に含まれる主な費用は以下の通りです。

• ローンの金利
• 仲介手数料
• 管理委託手数料
• 修繕費
• 清掃費
• 保険料
• 減価償却費
• 司法書士・税理士への報酬

必要経費は幅が広く、不動産収入を得るために必要と判断される費用は経費計上できます。一方で不動産投資と関係のない食事代や交通費は原則経費として認められません。

不動産所得は給与所得と同様に総合課税の対象であり、給与所得と合算して所得税や住民税が決定します。所得税や住民税の決定には確定申告が必要です。確定申告には白色申告と青色申告があるため、それぞれの違いをしっかりと把握しましょう。

白色申告とは

白色申告とは青色申告の承認を受けていない人が行う申告納税制度です。不動産所得の確定申告を行う場合、青色申告をするための手続きをしなければ白色申告になると考えておきましょう。

白色申告の特徴は青色申告よりも申告時の書類が少なく、比較的簡単に申告できる点です。記帳の方法は簡易簿記といい、簿記の専門的な知識がない人でも簡単に作成できます。

白色申告で必要になる書類や保存しておくべき書類は以下の通りです。

【申請書類】

• 確定申告書B
• 収支内訳書

【保存帳簿】

• 法定帳簿（収入金額や必要経費を記載した帳簿）：保存期間7年
• 任意帳簿（業務に関して作成した上記以外の帳簿）：保存期間5年

白色申告では控除など税制面でのメリットはないため、青色申告よりも簡単に確定申告したい人におすすめです。

青色申告とは

青色申告とは税制上の優遇措置を受けられる申告納税制度です。青色申告を行うためには事前に「青色申告承認申請書」と「開業届」を管轄の税務署に提出する必要があります。

青色申告は税制優遇を受けられる一方で白色申告よりも申請書類や保存書類が多くなり、主に以下の書類が必要です。

【申請書類】

• 確定申告書B
• 青色申告決算書
• 貸借対照表と損益計算書
• 第三表
• 第四表

【保存書類】

• 総勘定帳：保存期間7年
• 仕訳帳：保存期間7年
• 現金出納帳：保存期間7年
• 売掛帳：保存期間7年
• 買掛帳：保存期間7年
• 固定資産台帳：保存期間7年

青色申告の記帳方法は複式簿記と簡易簿記の2つから選べます。

複式簿記は記帳する際には専門知識が必要であるため、初めて記帳する人は苦労するでしょう。しかし、複式簿記で青色申告を行うと最大65万円の控除が適用される大きなメリットがあります。

簡易簿記では10万円の控除しか適用されないため、複式簿記のほうが得られるメリットが大きいといえます。

青色申告と白色申告の違い

青色申告と白色申告の最も大きな違いは税制上の優遇を受けられるかどうかです。青色申告は最大65万円の控除が適用される一方で、白色申告の場合は控除が適用されません。

複雑な申請方法の青色申告を行って税制上の優遇を受けるべきか、税制上の優遇を受けられないものの、簡易的な白色申告で済ませるかは人それぞれです。どちらを選ぶべきか判断するために、以下の表を参考にしてみてください。

	青色申告 （65万円控除）	青色申告 （10万円控除）	白色申告
開業届と青色申告承認申請書の提出	必要	必要	不要
控除可能条件	事業的規模 （アパートやマンションは10室以上、独立家屋は5棟以上）	マンション1室から	なし
提出書類	・確定申告書B ・青色申告決算書 ・貸借対照表と損益計算書 ・第三表（譲渡所得がある場合） ・第四表（赤字がある場合）	・確定申告書B ・青色申告決算書 ・第三表（譲渡所得がある場合） ・第四表（赤字がある場合）	・確定申告書B ・収支内訳書
保存帳簿	・総勘定帳 ・仕訳帳 ・現金出納帳 ・売掛帳 ・買掛帳 ・固定資産台帳	・現金出納帳 ・売掛帳 ・買掛帳 ・固定資産台帳 ・経費帳	・法定帳簿 ・任意帳簿
記帳方法	複式簿記	簡易簿記	簡易簿記
保存書類	決算で作成した棚卸表
税制上のメリット	・最大65万円の所得控除が受けられる ・事業専従者控除が適用される ・3年間の赤字繰越控除できる ・貸倒損失を必要経費に計上できる	・10万円の控除 ・事業専従者控除の適用 ・3年間の赤字繰越控除 ・貸倒損失を必要経費に計上できる	なし

青色申告で押さえておくべきポイント

青色申告で押さえておくべきポイントは以下の3つです。

• 期日までに所轄の税務署に青色申告承認申請書を提出する
• 保存帳簿は原則7年間保管する
• 最大65万円の控除を活用するには不動産の貸付を事業規模で行う

青色申告承認申請書を期日までに提出しなければ青色申告の対象になりません。具体的な期日は以下の通りです。

• 新規開業の場合は新規開業から2ヶ月以内
• 業務を相続した場合は相続から2ヶ月以内
• 青色申告を行う年の3月15日まで（例：2023年分から青色申告をしたい場合は、2023年3月15日までに提出）

期日を過ぎてしまうと翌年から青色申告になってしまうため注意しましょう。

また、青色申告をする人は原則として以下の帳簿を7年間保存する必要があります。

• 総勘定帳
• 仕訳帳
• 現金出納帳
• 売掛帳
• 買掛帳
• 固定資産台帳

帳簿を保存していない状態で税務調査の対象になると、必要以上に納税する必要が出てしまう可能性があるため注意しましょう。

青色申告には10万円の控除が適用されるものと、最大65万円の控除が適用されるものの2種類があります。最大65万円の控除が適用される青色申告は事業規模での貸付が必要であるため、事前に要件を確認しておきましょう。

• 独立家屋の場合は5棟以上の貸付
• アパートの場合は賃貸が可能な独立した部屋が10室以上

なお、上記の要件はあくまでも目安です。保有している不動産は組み合わせることができ、独立家屋1棟は区分マンション2室と同義です。青色申告は事前の申請や書類の保存など、さまざまな適用要件があるとおさえておきましょう。

不動産所得を青色申告にするメリット

青色申告は白色申告よりも手間がかかる一方で以下のメリットがあります。

• 最大65万円の特別控除を受けられる
• 事業専従者の給与を経費に算入可能
• 滞納家賃を経費として計上可能
• 少額備品を全額経費に算入可能
• 損失の繰越しや繰戻しが可能

青色申告を行うと得られるメリットについて次の項目から詳しく解説します。

最大65万円の特別控除を受けられる

青色申告を行うと所得から10〜65万円の控除が適用され、減価償却の方が効果が高いため節税効果を期待できます。青色申告を行う際は、定められた提出書類や所得条件、記帳方法を満たしていなければ控除は適用されないため注意しましょう。

青色申告で最大65万円の控除を受けるには「e-taxによる申告（電子申告）または電子帳簿保存」の要件を満たす必要があります。「e-taxによる申告（電子申告）または電子帳簿保存」の要件が満たされていない場合は、55万円の控除になってしまいます。

節税効果を最大限に発揮するためにも、65万円の控除を受けられるようにしましょう。

青色事業専従者の給与を経費に算入可能

青色事業専従者給与に関する届出書を税務署に提出すると、事業専従者に支払う給与を経費計上できます。

事業専従者とは納税者が営む事業に従事している人を指します。青色事業専従者は以下の要件に該当する人です。

• 青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族であること
• その年の12月31日現在で年齢が15歳以上であること
• その年を通じて6月を超える期間（一定の場合には事業に従事することができる期間の2分の1を超える期間）その青色申告者の営む事業に専ら従事していること

白色申告の場合は一人につき50万円（配偶者は86万円）と上限が定まっていますが、青色申告の場合は上限がなく、基本的に給与の総額が事業主の所得を超えなければ経費計上できます。

一方で家族に1円でも給与を支払うと扶養控除を利用できなくなる点には注意です。また、支払う給与に応じて所得税や住民税、社会保険料は変動します。

事業主の税負担が減ったとしても、家族が負担する税金や社会保険料の総額が事業主の減った分の税負担を上回っていてはあまり意味がありません。

家族に給与を支払う際には、世帯全体での収支を踏まえて金額を設定しましょう。

滞納家賃を経費として計上可能

入居者が家賃の滞納をした場合、通常であれば「家賃収入がなかったもの」として扱われますが、青色申告を行う場合は貸倒引当金として経費計上できる場合があります。

他にも以下の場合であれば滞納家賃を経費計上できる可能性があります。

• 金銭債権が切り捨てられた場合
• 金銭債権の全額が回収不能となった場合
• 一定期間取引停止後弁済がない場合

滞納家賃を経費にすると不動産所得をおさえられ、所得税や住民税の節税につながるため、青色申告をしたほうがお得といえます。

なお、滞納家賃を貸倒引当金として経費計上するには事業規模で不動産貸付を行っている必要があります。

少額備品を全額経費に算入可能

青色申告の場合は少額の備品であれば単年で経費計上が可能になります。通常、事業に必要なものや設備を購入する際に、1個あたりの取得単価が10万円以上になる場合は耐用年数に応じた年数にわたって経費計上します。

たとえば、パソコンの耐用年数は4年であるため、20万円のパソコンを購入した際には4年間にわたって毎年5万円を経費計上します。

一方で、青色申告の場合は購入した年度分の確定申告で20万円をそのまま経費計上できるため、所得が多くなった年の年末に備品をまとめ買いするなど、節税対策として役立ちます。

少額と判断される基準は1個あたりの取得単価が30万円未満のものです。また、年間300万円が上限となるため、計画的に経費に算入しましょう。

損失の繰越しや繰戻しが可能

不動産投資で赤字が発生した際は損益通算によって所得金額が圧縮されますが、赤字金額が大きい場合は単年で損失を控除しきれない場合もあるでしょう。青色申告をすると単年で控除しきれない分を、次年度以降の所得額から最大3年にわたって繰越控除できます。

たとえば300万円の控除しきれない赤字が発生した翌年に150万円の黒字、さらに翌年に300万円の黒字になった場合は以下のように損益通算できます。

• 翌年：150万円の黒字→0円
• 翌々年：300万円の黒字→150万円の黒字

また、純損失が出た年の前年の損失額を繰り戻して、前年分の所得額を控除し税金の還付を受けることも可能です。所有物件のリフォームなど一度に多くの費用がかかり、単年で赤字が発生する場合には損失の繰越しや繰戻しを行いましょう。

不動産所得の青色申告に向いている人

青色申告にはさまざまなメリットがありますが、申告に手間や時間がかかるためすべての人に向いているわけではありません。

不動産所得の青色申告に向いているのは以下に該当する人です。

• これから不動産投資を始める人
• 節税したいと考えている人
• これまで白色申告を続けてきた人

青色申告が向いている人について次の項目から詳しく紹介します。

これから不動産投資を始める人

複式簿記での帳簿付けなどは後から行うと非常に手間がかかるため、これから不動産投資を行おうとしている人は最初から青色申告を行うのがおすすめです。

一度白色申告をしてしまうと後々青色申告に変更するために税務署に書類を提出したり、仕訳を複式簿記に直したりと非常に手間がかかります。また、白色申告に慣れると青色申告をするのにハードルが高く感じてしまうでしょう。

これから不動産投資を始める人は青色申告をするために開業届と青色申告承認申請を所轄の税務署に提出しましょう。

仕訳の際は会計ソフトを使用すると開業時に必要な書類が簡単に作れるうえ、簿記の知識がなくとも青色申告を行えます。自分に青色申告ができるか不安な人は会計ソフトの使用も検討してみましょう。

節税したいと考えている人

青色申告を行うとさまざまな税金上のメリットが受けられ、節税効果が高まるため、節税したい人におすすめです。

不動産所得は総合課税の対象であり黒字分が給与所得に上乗せされるため、個人の税負担が大きくなります。一方で、税負担が大きくなる場合でも青色申告を行うことで以下のような税金上のメリットを受けられます。

• 最大65万円の特別控除
• 家族（青色専業従事者）への給与
• 少額備品の全額経費計上

上記の節税方法を活用すれば、うまく不動産所得を圧縮できます。

これまで白色申告を続けてきた人

青色申告の要件を満たしているにもかかわらず、白色申告を続けるのは実質的に損失を出しているといえます。

昔の白色申告では所得が300万円を超える人以外は記帳義務が課されていませんでした。しかし、法改正によって現在では白色申告者であっても帳簿付けが義務化されています。

つまり、白色申告であっても青色申告であっても、申告時にやるべきことに大きな差はありません。同じ労力であれば多くの税制上のメリットがある青色申告をしたほうがお得といえます。

最大65万円の控除は事業規模で不動産貸付を行っている人しか受けられませんが、10万円の控除であればワンルームマンション一室でも受けられるため、現在白色申告の人は青色申告への切り替えをおすすめします。

なお、複式簿記の導入や税務署への申請が煩雑であることから手間がかかり、控除を活用するほどの規模がない人は白色申告で足りる場合もあります。

青色申告の押さえておくべき点

青色申告は白色申告よりも手続きが複雑化するため、申告時のミスも多くなりがちです。青色申告を行う際は以下のポイントを押さえておきましょう。

• 税理士に相談する
• 法人化も視野に入れる

青色申告を行う際のポイントを次の項目から紹介していきます。

税理士に相談する

青色申告をする際は複雑かつ専門的な知識が必要になるため、税理士に相談するのがおすすめです。

税理士に相談すると本来は経費として計上できない項目を、間違って経費にしてしまうなどのトラブルを回避できるでしょう。税務調査が入った場合でも、税理士が対応してくれるため安心です。

また、税理士と顧問契約を交わすと複雑な青色申告の手続きや確定申告のサポート、節税対策のアドバイスを受けられます。「現在の事業規模で青色申告にするべきなのか」「青色申告にするといくらの節税効果を受けられるのか」など、詳しく相談してみましょう。

しかし、税理士との顧問契約は多くの費用がかかるケースもあるため、まずは相談だけしてみたい人も多いかと思います。相談から始めたい人は全国の税務署ごとに組織されている青色申告会に参加するのがおすすめです。

青色申告会では青色申告の相談だけでなく、経営・融資の相談にも対応しています。少額で参加できるため、初めて青色申告をする人はぜひ参加してみましょう。

法人化も視野に入れる

個人事業主として不動産投資を行っている方は、税制優遇のために法人化を視野に入れるのも選択肢の1つです。

不動産投資で法人化するメリットは以下の通りです。

• 繰越控除の期間が長くなる
• 役員の退職金を損金に算入できる
• 所得が大きい場合は法人税の節税効果が期待できる
• 個人よりも融資を受けやすい可能性がある

不動産投資を個人から法人に切り替える最も大きな違いは、税金の種別が変わることです。個人で不動産投資を行う場合は所得税ですが、法人の場合は法人税になります。

所得税は所得が上がるほど税率が高くなりますが、法人税は税率が一律のため、不動産から得られる利益が大きくなるほど法人化をしたほうが節税効果が高くなります。

事業規模が拡大した際には法人化を検討してみましょう。

ただし、個人で取得した物件を法人名義に変更するのは非常に難易度が高いため、注意が必要です。また、個人で不動産を所有している間は、法人化した場合でも青色申告をすることをおすすめします。

青色申告のやり方

青色申告は1月1日から12月31までの課税金額を、翌年の2月16日から3月15日の間に以下の方法で申告する必要があります。

• 税務署に持参する
• 郵送で提出する

e-Taxで申告する正当な理由がなく申告期限を過ぎてしまうと追徴課税を受ける恐れがあるため、必ず期限内に申告しましょう。

なお、青色申告で65万円の控除を受けるには「e-taxによる申告（電子申告）または電子帳簿保存」の要件を満たす必要があります。税務署への持参や郵送で申告書類を提出すると最大限の控除を受けられないため注意しましょう。

青色申告にあたって必要な書類は？

青色申告をするためには以下の提出書類を用意しなければなりません。

• 青色申告決算書
• 確定申告書B（原則として第一表、第二表）
• 貸借対照表と損益計算書

青色申告決算書や貸借対照表、損益決算書は簿記の知識がないと作成に苦労する可能性もありますが、会計ソフトを使用すれば初めての人でも簡単に作成できます。

他にも青色申告会への参加や税理士への依頼といったようにさまざまな方法があるため、自分では難しいと感じた人は積極的に人の力を借りましょう。

また、提出の必要はありませんが以下の帳簿を7年間保存する必要があります。

• 総勘定帳
• 仕訳帳
• 現金出納帳
• 売掛帳
• 買掛帳
• 固定資産台帳

まとめ

青色申告を行うためには事業規模などの様々な条件がありますが、白色申告より大きな節税効果を得られます。

白色申告と比較すると必要な書類が多いほか、複式簿記で帳簿を付けなければならないため、若干煩雑な部分はありますが大きくは変わりません。煩雑と感じる場合は、ときに税理士に依頼するのもひとつの手段です。

また、青色申告以外にも不動産投資ではさまざまな知識が必要になります。頼りになるパートナーを探し出すことが不動産投資を成功させるポイントです。

ファミリーコーポレーションでは不動産投資に関する個別相談を行っております。物件に関する相談だけでなく税金関係の相談もできますので、ぜひファミリーコーポレーションにお問い合わせください。