海外不動産投資はアリ？向いている人やメリット・デメリットを解説

海外不動産投資は資産のリスク分散につながるため、関心を抱いている方は多いのではないでしょうか。本記事では海外不動産投資が注目されている理由や向いている人の特徴、購入方法などを解説します。

海外不動産投資に興味を持っている方はぜひ本記事を参考にしてみてください。

海外の不動産投資が注目されている理由

不動産の投資先として日本だけでなく海外を考える方が増えており、理由は次の通りです。

• 海外の不動産価格が上昇しているから
• 人口が増加している国では、安定した家賃収入を得やすいから
• 資産の分散はリスク回避につながるから

海外不動産投資が注目されている理由を詳しく紹介します。

海外の不動産価格が上昇しているから

海外不動産投資が注目されている理由には海外不動産の価格が上昇している点があげられます。不動産価格が上昇を続けていれば、不動産価格が上昇してから売却するだけでキャピタルゲイン（売却益）の獲得が可能です。

たとえばアメリカでは全米住宅価格指数が前年と比べて18.8％上昇しており、キャピタルゲインを狙いやすくなっています。アメリカは移民国家という特性があり、先進国であっても人口が増加し続けているため、コロナ禍でも不動産の需要が伸び続けています。

シンガポールやマレーシア、フィリピンなどのASEAN諸国も人口が増加しており、キャピタルゲインを獲得しやすいといえます。

人口が増加している国では、安定した家賃収入を得やすいから

人口が増加している国は賃貸物件の需要が高く、賃料が下落しにくく空室リスクも低い傾向があるため、キャピタルゲインだけでなく安定した家賃収入（インカムゲイン）を見込めます。

空室リスクの低さは不動産投資をするうえで大きなメリットであり、海外不動産投資の魅力のひとつです。都市部など人口増加率が高いエリアの物件を選べば、高い入居率が継続して見込めます。

新興国においては金融危機や政情不安などのカントリーリスクが高く、継続して安定した家賃収入が得られるとは限りません。長期的なインカムゲインの獲得を目的に海外不動産投資を行うならば、カントリーリスクの考慮が大切です。

日本は新興国と比べるとカントリーリスクが低く、海外よりも安定した収益が見込めます。なかでも人口が増加している東京圏などは賃貸物件の需要が高く、空室リスクも低い傾向があります。

インカムゲインを狙うのであれば海外不動産投資ではなく、カントリーリスクが低く、安定している東京圏や関西圏での不動産投資も検討してみましょう。

資産を分散する事によってリスクを回避できるから

海外不動産投資をすると資産を海外に分散できるため、自然災害リスクや為替変動リスクなどに備えられます。たとえば国内不動産だけでなく海外不動産もポートフォリオに組み込むと、投資のリスクを分散できます。

海外不動産投資をする際は海外の経済動向などもチェックしなければならず、物件管理も国内と比べると大変であるため入念な検討が必要です。

海外の不動産投資が向いている人

人によって勉強科目に得意不得意があるように、不動産投資のジャンルにも向き不向きがあります。不向きな方が海外不動産投資を行うと失敗につながりやすいため注意が必要です。海外不動産投資に向いている方の特徴は次の通りです。

• 海外に移住したい人
• 海外不動産をキャッシュで購入できる人
• 海外に在住している人

海外不動産投資が向いている方の特徴を次の項目から紹介していきます。

海外に移住したい人

海外では一定金額を投資すると永住権がもらえる国があり移住しやすくなるため、移住したい方は海外不動産投資に向いています。

アメリカやオーストラリア、ニュージーランドなどは投資家ビザがあり、永住権の取得が可能です。ただし、永住権を取得するには相当な金額を投資しなければならず、十分な資産がなければ先進国への永住は困難です。

たとえばアメリカでは投資家ビザ（EB-5ビザ）で通常永住権（グリーンカード）を取得するには最低でも80万USドル（約1億1,000万円）以上の投資が必要です。

オーストラリアやニュージーランド、シンガポールも2億円以上の投資が必要であり、先進国で永住権を取得するためのハードルが高い傾向があります。

タイやフィリピンなどの途上国では200〜300万円程度の投資で長期滞在ビザを取得できるため、先進国よりも移住しやすいといえます。

海外不動産をキャッシュで購入できる人

海外不動産投資では国内における金融機関からの融資は難しく、自己資金で購入するのが基本であるため、資金力がある方に向いています。

自己資金で不動産投資してもレバレッジ効果は期待できません。レバレッジを効かせて投資をするのであれば、不動産投資ローンを利用できる日本国内の物件を選ぶほうが得策です。

国内で融資を受けられない場合は海外の金融機関から資金を調達する選択肢もあります。しかし、海外の金融機関から融資を受けるには現地語か英語での交渉が必要であり、現地の金融事情にも精通している必要があります。

海外の金融機関から資金を調達するハードルは高いです。そのため海外不動産をキャッシュで購入できない場合は、無理はせずに東京圏や関西圏など国内の優良物件への投資をおすすめします。

海外に在住している人

海外に在住している方は管理会社とのやり取りなどがスムーズに行える上、国内よりも有利な条件で投資ができるため、海外不動産投資に向いているといえます。

海外不動産投資はさまざまなハードルがあり、特に言葉の壁が大きな課題です。海外に在住している人は基本的に現地の言葉でやり取りができるため、ハードルは低いといえます。

また、海外不動産投資では物件の管理業務が重要であるため、現地の言葉でのコミュニケーションができる点は非常に有利に働きます。

海外の投資用物件を購入する方法

海外不動産投資をはじめる際、どのような方法で物件を購入すればいいのか疑問に思う方は多いです。海外の投資用物件を購入する方法は次の通りです。

• 現金で物件を購入する
• 不動産投資ローンを利用する

海外不動産の購入方法を次の項目で紹介します。

現金で物件を購入する

国内の金融機関は海外不動産投資の審査基準が厳しいため、海外の投資用物件を購入する際は現金での購入が基本です。したがって、海外不動産投資ができるのは資金力がある方に限られます。

現金で物件を購入すると金利の負担がなく実質利回りが高くなります。空室率が高くなっても金融機関への返済金に悩まされず、余裕を持って投資できる点はメリットであるともいえます。

また、現金で物件を購入すると手持ちの資金が減少するため、キャッシュフローの悪化に注意が必要です。現金での海外不動産購入が原因でキャッシュフローが悪化するリスクを軽減するには、不動産投資ローンを利用した国内不動産での資産運用をおすすめします。

不動産投資ローンを利用する

海外にある投資用物件を購入する方法は現金での支払いが基本ですが、なかには不動産投資ローンを利用できる場合があります。不動産投資ローンを利用するとレバレッジを効かせて自己資金の何倍もの物件を購入できるため、投資先の選択肢が広がり、収支効率がよくなる可能性が高まります。

海外の金融機関では審査が厳しいため、国外の金融機関の利用も視野に入れると良いでしょう。なお、国外の金融機関を利用する際は現地語か英語でのコミュニケーションが必須であるため堪能な語学力が求められます。

国外の金融機関も不動産投資ローンを利用できますが、金利は高めに設定されています。無理のない返済をするために、事前にシミュレーションを行ってから利用するようにしましょう。

海外の不動産投資でローンを組むには

海外不動産投資におけるローンの組み方にはどのような方法があるのか疑問に感じる方は多いと思います。海外不動産投資でローンを組む方法は以下の通りです。

• 現地の金融機関を利用する
• 国内の金融機関を利用する

投資に必要な資金を手に入れるために国内と海外、それぞれにおけるローンの組み方を押さえておきましょう。

現地の金融機関を利用する

海外不動産投資でローンを組む際は、購入したい不動産がある地域の金融機関に融資を申し込む方法があげられます。

現地の金融機関の不動産投資ローンを利用すると為替変動リスクを排除できるメリットがあり、円高になっても為替差損は発生せず、為替レートの変動を気にする必要はありません。

しかし、海外の金融機関は金利は高めに設定されているためキャッシュフローが悪化する可能性があり、返済が困難になるケースが考えられます。

また、現地の国籍を有していない方は借り入れできない場合もあるため注意が必要です。この場合、現地の金融機関を利用できるのは現地に移住して永住権を取得している方などに限られます。

国内の金融機関を利用する

国内には海外不動産投資向けの融資を行っている民間の金融機関が存在します。融資条件は金融機関によって異なり、「国内にある不動産の担保が必要」「税込み年収が700万円以上」などの条件が付されます。

また、事業として不動産投資を行っている場合は日本政策金融公庫の「海外展開・事業再編資金」の融資を受けられる可能性があります。

日本政策金融公庫は財務省所管の特殊会社であり、担保不要で基準利率が上限3.0％と有利な条件で資金調達ができる特徴があります。一方で、審査は非常に厳しい上、限られた人しか利用できないため注意が必要です。

国内の金融機関は円建てによる融資であるため、円高時に為替差損が発生する為替変動リスクには注意しましょう。

海外不動産投資でリスクの低い国は？

海外不動産投資をはじめる際は失敗するリスクの低い国を確認してから行う必要があります。海外不動産投資でリスクの低い国は以下の通りです。

• アメリカ
• イギリス

海外不動産投資で失敗するリスクが低い国について次の項目から紹介していきます。

アメリカ

米ドルは世界の基軸通貨であるため信頼性が高く、投資をするうえで絶大な安定感があるため、アメリカは海外不動産投資でのカントリーリスクが低いといわれています。

新興国のような通貨危機が起こる可能性は低く、通貨価値の極端な変動を心配する必要はありません。

不動産に対する需要も高く、キャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙えるのもメリットです。アメリカは移民国家であり、今後も人口増加に裏打ちされた不動産に対する需要の継続が期待できます。

また、アメリカで数多く流通している中古物件は経年劣化による賃料の下落率が低い傾向があるため、安定した家賃収入を継続して見込めることもメリットです。

なお、日本とアメリカには大きな時差が存在するため、物件管理に支障をきたすリスクがあります。リスクを低くおさえるには現地の管理会社との綿密なコミュニケーションが求められます。

イギリス

イギリスは先進国のなかでは人口が増加しており、住宅需要が高く、不動産価格は上昇傾向です。また、カントリーリスクが低い点から海外不動産投資に適しているといえます。

イギリスは留学生が多いという特徴があり、留学生向けの寮への投資なども適しています。留学生向けの分譲マンションは手頃な価格で購入できるため、少額な自己資金で海外不動産投資をしたい方におすすめといえます。

ただし、留学生に対してコンドミニアム（生活するための家電が備えられた施設）の供給が過剰になっているエリアもあるため、物件を選ぶ際は注意が必要です。需給バランスが崩れると空室率が高くなる可能性があり、安定した家賃収入は得られません。

なお、イギリスは2021年にEUから脱退しているため、今後の経済動向については注視が必要です。経済が大きく落ち込むとカントリーリスクが高くなり、海外不動産投資には向かなくなる可能性もあります。

新興国での海外不動産投資はリスクが高い

また、通貨の海外持ち出しが制限されるケースもあり、不動産投資で得られた利益を日本に送金できなくなるリスクも存在します。新興国の通貨は価格が下がりやすく、かつては通貨危機を引き起こした国もあるため、円建ての国内投資のような安全性は期待できません。

新興国での海外不動産投資はハイリスク・ハイリターンであり、安全性を重視したい投資家には不向きです。安全性の高い不動産投資をするのであれば国内投資をおすすめします。

まとめ

海外不動産投資は国や地域によって大きくリスクが異なるため、投資先の選定が非常に大切です。

アメリカやイギリスは先進国のなかでも人口が増加しており、現金で高額な物件を購入できるのであれば投資先としては有望です。一方で新興国はカントリーリスクが高く、安全性を重視した投資を行うには向きません。

海外不動産投資では現地との綿密なコミュニケーションが求められ、言語の習熟度が成功につながるため、人によっては大きなリスクがあるといえます。そのため、安全性を重視するのであれば海外不動産投資よりも国内不動産投資をおすすめします。

国内不動産投資で安定した家賃収入を得るには空室リスクが低いエリアの物件を購入することがポイントです。日本の人口は減少していますが、東京圏は人口が増加しており、賃貸物件に対する需要が高いため将来的に安定した家賃収入を見込めます。

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