相続したアパートは売却と引継ぎどちらが正解？手続きの流れと具体的な判断基準
親からアパートを相続したものの、このまま経営を引き継ぐべきか、売却すべきか迷っている方も多いのではないでしょうか。また、アパートの相続では、収支や築年数だけでなく、ローン残高、修繕費、相続税、相続人同士の分割方法など、さまざまな点を確認する必要があります。
そこで本記事では、相続したアパートを引き継ぐべきケースや相続税の計算方法、相続に必要な手続き、注意点などについて詳しく解説します。アパートを相続した後どのように対応すべきか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
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相続特有の注意点や税金についても専門スタッフが丁寧にサポートするため、初めての売却でも安心して進められます。
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目次
アパートを相続するための手続き
アパートを相続する際は、物件の現状把握から名義変更、税金の申告まで、複数の手続きを順番に進める必要があります。この章では、相続における6つの手続きを解説します。
登記・ローン情報を確認する
相続が発生したら、まずアパートの現状を正確に把握しましょう。登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して、現在の所有者や抵当権の設定状況を確認してください。
あわせて、固定資産税の納税通知書でアパートの評価額やローンの残高も確認します。
特に確認すべきなのが、団体信用生命保険（団信）への加入の有無です。被相続人が団信に加入していた場合、保険金でローンを完済できるため、相続人がローンを引き継ぐ必要はありません。加入していなかった場合は、ローン残高がそのまま相続人に引き継がれます。
確認すべき主な項目は以下のとおりです。
| 確認項目 | 確認方法 |
| 所有者・抵当権の設定 | 登記簿謄本（法務局で取得） |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税の納税通知書 |
| ローン残高 | 金融機関への問い合わせ |
| 団体信用生命保険の加入状況 | 金融機関・保険会社への確認 |
| 賃貸借契約の内容 | 管理会社またはオーナー保管の契約書 |
兄弟や親族と分割協議する
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産の分け方を話し合い、遺産分割協議書を作成します。アパートなどの不動産は現金のように等分しにくいため、分割方法を慎重に決めましょう。
不動産の主な分割方法は、次の4種類です。
【現物分割】
- 内容：特定の相続人がアパートをそのまま取得する
- 特徴：シンプルだが、他の相続人との公平性が課題になりやすい
【代償分割】
- 内容：アパートを取得した相続人が、他の相続人に代償金を支払う
- 特徴：公平性を保ちやすいが、代償金を用意する資力が必要
【換価分割】
- 内容：アパートを売却し、売却代金を相続人間で分配する
- 特徴：公平に分けやすいが、売却に時間がかかる場合がある
【共有分割】
- 内容：相続人全員の共有名義にする
- 特徴：手続きは簡単だが、後のトラブルにつながりやすい
特にアパートのような収益不動産では、誰が管理・運営するのか、家賃収入の配分をどうするのかなど、相続後の運用方針もあわせて話し合っておきましょう。
準確定申告をする
準確定申告とは、被相続人（亡くなった方）が生前に得た家賃収入などに対する所得税を、相続人が代わりに申告・納付する手続きを指します。
通常の確定申告は毎年3月15日が期限ですが、準確定申告は相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に済ませなければなりません。
期限を過ぎると延滞税や加算税が発生する可能性があるため、早めに税理士へ相談しましょう。
申告先は、被相続人の住所地を所轄する税務署です。相続人が複数いる場合は、原則として相続人全員の連名で申告します。
相続税の申告と納付
相続財産の総額が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告と納付が必要です。基礎控除額は「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数」で計算します。
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
申告と納付の期限は、相続の開始があったことを知った日（通常は被相続人の死亡日）の翌日から10か月以内です。申告書は、被相続人の死亡時の住所地を所轄する税務署長に提出します。
相続税は、各相続人がそれぞれの取得分に応じて納付します。現金での一括納付が原則ですが、納付が難しい場合は延納（分割払い）や物納（不動産などで納付）を検討できます。
なお、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として評価され、いずれも更地・自用の場合に比べて相続税評価額が低くなります。
具体的な計算は複雑なため、税理士に依頼するのがおすすめです。
（参照：国税庁「相続税の申告と納税」）
相続登記をする
アパートを相続したら、法務局で相続登記（名義変更）の手続きをしましょう。不動産の所有者名義は自動的に変わらないため、登記手続きを経て初めて相続人の名義になります。
申請に必要な主な書類は、以下のとおりです。
| 書類 | 取得先 |
| 登記申請書 | 法務局の窓口またはホームページからダウンロード |
| 遺産分割協議書 | 相続人全員で作成（署名・実印押印） |
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 | 本籍地の市区町村役場 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地の市区町村役場 |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 各相続人の本籍地の市区町村役場 |
| 固定資産評価証明書 | 物件所在地の市区町村役場 |
転籍が多い場合は複数の自治体に戸籍を請求する必要があり、書類集めだけでも数週間かかるケースがあります。
手続きに不安がある方は、司法書士に依頼するのがおすすめです。
入居者へ連絡する
相続登記や口座の準備が整ったら、入居者へオーナー変更の通知書を送付しましょう。家賃の振込先や連絡先が変わる場合は、新しい口座情報と緊急連絡先をあわせて案内します。
被相続人の死亡により銀行口座が凍結されると、入居者が家賃を振り込めなくなります。管理会社に委託している場合は、管理会社を通じて入居者への通知を依頼できますが、自主管理の場合は相続人が直接対応しなければなりません。
家賃収入の空白期間をつくらないためにも、早めに案内を送りましょう。
アパートの相続手続きを進めるにあたっては、ファミリーアセットコンサルティングが手続き全体の流れや各種書類の準備、売却・継続の判断まで無料でサポートしています。まずは無料売却相談からお気軽にお問い合わせください。
アパートの修繕費や管理コストの見通しについて詳しく知りたい方は、次の記事を参考にしてください。
アパートを相続する際の注意点
アパートの相続手続きを進めるうえで、事前に知っておくべき注意点があります。この章では、相続時に特に気をつけたい以下の2点について解説します。
兄弟などは共有名義に注意する
これから相続をする予定の方の中には、アパートの経営や管理をひとりで担うことに不安を感じ、共有名義にする方もいるでしょう。しかし、兄弟などの親しい間柄であっても、アパートを共有名義にすることでトラブルに発展するケースも少なくありません。
共有名義で保有している不動産は、売却などの手続きの際に名義人全員の許可が必要となるため、手続きがスムーズに進行できない可能性があります。共有名義のうちの誰かがアパートの売却に反対すれば、売却をすることは困難になります。
また、長期間（3年超）の賃貸借契約の締結や、建物の改築にも全員の同意が必要です。こうした制約があると、入居者募集や物件の維持管理に支障をきたすおそれがあります。
さらに、共有名義を解消する場合、対価を支払わずに解消すれば贈与税が発生します。一方、代償金を支払って持分を取得する場合は譲渡所得税が適用されます。
アパートをどのように管理していくのが適切か、相続人同士でしっかりと話し合い名義人を決めましょう。
相続登記は必ず行う
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続の開始を知った日から3年以内に登記しなければ、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があります。
（参照：法務局「相続登記の義務化」）
過料のリスクに加えて、登記を放置すると実務面でも不都合が生じます。名義が被相続人のままでは、アパートを売却したり、担保に設定して融資を受けたりすることができません。さらに、相続が複数の代にわたって未登記のまま放置されると、相続人の数が増えて権利関係が複雑化し、遺産分割協議の難易度が大きく上がります。
こうしたリスクを避けるためにも、遺産分割協議がまとまったら速やかに登記手続きを進めましょう。
相続したアパートを売却したほうがよいケース
相続したアパートをそのまま維持するか、売却するか悩む場合は、そのアパートが売却に適しているかどうかを確認しましょう。売却をしたほうがよいのは、以下のような場合です。
ここでは、それぞれのケースについて詳しく解説します。
アパート経営の知識や経験がない
知識が乏しい状態でアパート経営を始めるのはおすすめしません。アパート経営はミドルリスク・ミドルリターンの投資ではありますが、投資である限りリスクも含みます。例えば、次のようなリスクです。
- 修繕費やリフォーム費用がかかる
- 空室が埋まらなくなり収益が下がる
- 管理不足などの要因により不動産価値が下がる
管理会社や不動産会社のサポートを受けつつ経営をすることも可能ですが、所有者が自ら行動・判断しなければならないことも多々あります。アパート経営への取り組みを検討したことがない場合、安定的にアパートを経営することは、簡単ではありません。
反対に、アパート経営の知識や経験があり、アパートの状態や立地、リスクなどを考慮して判断できる場合は、経営を続けても問題ないでしょう。
アパート経営に時間をかけられない
アパート経営に必要な業務の多くは、外部に委託することで負担を減らすことが可能です。しかし、管理を委託した不動産会社からの定期連絡や報告には対応する必要があり、ある程度の手間はかかってしまいます。
管理業務を委託せずに自身で経営することになれば、大きな負担となるケースもあるでしょう。そのため、本業が忙しい方は注意が必要です。
リフォームや修繕に多額の費用がかかる
築年数の古いアパートは、経年劣化を起こしやすいため注意が必要です。アパートを安定的に経営するにあたって、維持費の負担が大きくなる恐れがあります。
建物の築年数や修繕状況によっては入居者を確保するためにリフォームを行う必要があり、予想以上に大きな出費になることも少なくありません。
アパートを相続した場合のキャッシュフローを計算し、収支が見合わないと感じたときは売却を検討しましょう。
資産価値を維持しにくい状況にある
建物の状況や立地条件が悪いと、「収益が見込めない」、あるいは「資産価値の上昇が見込めない」こともあります。資産価値が下がりやすいのは、以下のような条件に合致するケースです。
- 不動産のある地域の人口が減少している
- 不動産周辺に空き家が増加している
- 三大都市圏ではない地域にある など
将来的に資産価値が低下する可能性が高いときは、早めに手放すことで損失を小さくおさえられます。
一方、空室リスクが少なく収益性が高い物件であれば、継続して経営するのが得策です。収益性が高い物件には以下のような特徴があります。
- 利便性がよく立地条件が優れている
- 三大都市圏にあり、人口増加が見込める
- 修繕や維持にお金がかからない など
相続したアパートがどちらの条件に当てはまるか確認しながら、適切な管理方法を選択しましょう。
毎月の収支がマイナスになっている
ローンが残っているときは、アパートを相続する際に返済義務も受け継がなければなりません。ローンの返済額や空室が多い等で物件の収支がマイナスの場合、出ていくお金が増えることで家計が苦しくなる可能性があります。
相続したアパートを引き継いだほうがよいケース
反対に、相続したアパートを引き継いで経営を続けたほうがよいケースもあります。この章では、引き継ぎを前向きに検討できる条件を以下の4つに分けて解説します。
毎月の収支がプラスになっている
現在の運用にかかる管理費や修繕積立金、ローン返済額を差し引いても毎月の収支がプラスであれば、引き継ぎを前向きに検討しやすいです。
収支を確認する際は、入居率とローン残債もあわせてチェックしましょう。入居率が90%以上を維持できている場合は、安定した家賃収入が今後も期待できます。ローン残債が少なければ、毎月の返済負担も軽く、手元に残るキャッシュフローが確保しやすくなります。
ただし、現在の収支がプラスでも、将来的な家賃下落や大規模修繕の費用を考慮しなければなりません。少なくとも今後10年程度の収支見通しを立てたうえで、引き継ぎの判断をしてください。
アパートの築年数が15年以下
築年数が浅いアパートは、空室リスクや家賃の下落リスクが低く、安定した収益を見込みやすいです。設備や外壁の劣化も少ないため、当面の修繕費も抑えられます。
築15年以下であれば、大規模修繕が必要になるまでにまだ時間的な余裕があり、その間に修繕資金を積み立てることも可能です。建物の状態がよければ入居者の募集にも有利に働くため、経営を引き継いでも安定した運用が見込めます。
築古でも修繕資金を確保できる
築15年を超えたアパートでも、必要な修繕工事を実施するだけの資金的な余裕があれば、引き継ぎを検討できる場合があります。
まず、アパートのリフォーム履歴や現在の劣化状況を専門家に調査してもらい、今後必要になる修繕費用をシミュレーションしましょう。外壁塗装や屋根の防水工事、給排水管の交換など、主要な修繕項目ごとの概算費用と実施時期を把握したうえで、家賃収入から修繕費を差し引いても利益が残るかどうかを確認してください。
アパートの修繕費の目安について詳しく知りたい方は、次の記事を参考にしてください。
立地条件がよく今後も賃貸需要が見込める
アパートの立地がよく、安定した賃貸需要が見込める場合は、経営を引き継ぐメリットが大きいです。
立地を判断する際は、以下の点を調査しましょう。
- 最寄り駅からの距離や電車の本数
- スーパーや病院、学校など生活利便施設の充実度
- 周辺エリアの人口動態や世帯数の推移
- 再開発や新駅の設置など、将来的な開発計画の有無
現時点での入居率だけでなく、将来的な賃貸需要の見通しもあわせて検討してください。駅前の再開発や大型商業施設の開業が予定されているエリアでは、今後の需要拡大が見込まれます。
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アパートを売却する方法
相続したアパートを売却することに決めたら、どのような方法で売却するかも決めましょう。不動産の売却方法には、「仲介」「不動産会社による買取」「個人売買」「任意売却」の4つのパターンがあります。売却方法の詳しい解説を見ながら、自身の希望や状況に合った手続き方法を選びましょう。
仲介
仲介は、不動産会社に取り持ってもらいながら、アパートの買主を探す方法です。不動産の売却方法の中では最も一般的です。仲介でアパートを売却する際の主なメリット・デメリットは次の通りです。
| メリット | デメリット |
| ・自分で買主を探す時間と手間を省ける ・手続きに不備が発生するリスクをおさえられる ・市場価値に見合った価格で売却できる | ・仲介者を探す手間が発生する ・仲介手数料がかかる |
仲介によって売却するメリットは、買主を探すための時間や手間を省けることです。また、不動産会社は売却に関わる手続きまで代行してくれるケースが多く、不備が発生するリスクを軽減できます。ただし、仲介手数料はかかります。
不動産会社による買取
不動産会社に買取を依頼するのも方法のひとつです。不動産会社が買主となり、直接アパートを購入します。
| メリット | デメリット |
| ・買主を探す時間を削減できる ・仲介手数料がかからない ・手続きの手間が減る | ・販売価格が仲介よりも安くなる傾向がある ・買取先の不動産会社を探すための手間が発生する |
買主を探す必要がないため、スピーディーに売却できるのが主なメリットです。また、仲介手数料も発生しません。ただし、不動産会社は買取後にリフォーム等を行い、付加価値を高めた上で販売価格を決めます。相応の予算がかかることから、個人売買や仲介よりも売却価格が下がることもあります。
個人売買
個人売買は、自分で買主を探して売却まで進める方法です。個人売買は合法化されているため、正確に手続きを進められるのであれば個人間で不動産を売買しても問題ありません。
| メリット | デメリット |
| ・仲介手数料がかからない ・販売価格を比較的自由に決められる ・スムーズに話を進められるケースも | ・トラブルに発展する恐れがある ・買主を探す手間が発生する ・不動産売買に関する知識や経験が必要 |
自分の希望で自由に販売価格を決定できるのはうれしいポイントです。話がうまく進めば、相場よりも高く売れる可能性があります。
ただし、自分で全ての手続きを進めなければなりません。また、万が一買主とトラブルに発展したとしても、誰にも助けを求められません。個人売買にはこのような注意点も多いため、不動産の知識がありすでに買い手が決まっている方に適した売却方法といえます。
任意売却
任意売却は、相続したアパートにローンが残っており、ローンの返済を滞納した場合に適用される売却方法です。債権者と債務者、双方の同意のもとで売却を進めます。
| メリット | デメリット |
| ・ローン残高のあるアパートでも売却できる ・「仲介」による通常ケースの売却価格と同じくらいの金額で売却できる | ・トラブルが発生する恐れがある ・信用情報センターに金融事故の情報が登録される ・仲介手数料がかかる |
通常、ローンを滞納した不動産は競売にかけられ、市場価値よりも安く売られるケースがほとんどです。しかし、任意売却を選べば「仲介」による売却価格と同じくらいの金額で売れる可能性があります。
相続したアパートをなるべく高く売却するには
アパートの売却時は、できるだけ手元に入る資金を増やしたいものです。出費をおさえるだけでなく「修繕する」「入居率を高める」といった方法で不動産の価値を高めることで、売却価格の上昇が見込めます。また、信頼できる不動産会社を探すのもひとつの手です。ここでは、高くアパートを売却するためのポイントを3つ紹介します。
修繕して物件の価値を高める
買主にとって気になるのは老朽化に伴う修繕リスクです。アパートを購入したものの、近々修繕費がかかることが目に見えていれば、買主から値下げ交渉が入るかもしれません。
そのため、できるだけ修繕の必要がない状態にしておくことが大切です。きれいな物件であれば購入希望者も増え、アパートとしての価値が高まり売却しやすくなります。
入居率を高めて収益性を改善する
空室や滞納が少ない状態を維持することも、高く売るために欠かせないポイントです。空室リスクや入居者信用リスクが高いと、購入希望者がその後の経営を不安視して購入を渋る可能性があります。
ただし、入居率を高めるために、安易に家賃を下げるのは避けましょう。家賃収入が下がると利回りも下がるため、投資物件としての価値が低下します。入居率を高めることに難しさを感じたら、管理会社や不動産会社に相談するのが得策です。アパート管理に関する的確なアドバイスをもらえるでしょう。
信頼できる不動産会社に相談する
アパートの売却を検討する際は、信頼できる不動産会社を見つけましょう。実績が豊富な不動産会社であれば、これまでに培ってきた知識やノウハウを生かして、高く売るために何をすべきかを迅速に判断できます。
また、実績豊富な不動産会社は、収益物件の購入を希望している顧客を保有している可能性が高いです。売却までスムーズに進められるでしょう。ホームページをチェックしながら、不動産会社の販売・契約実績を比較してみてください。
アパートの相続でよくある質問
アパートを相続するメリット・デメリットは？
アパートを相続するメリットとデメリットは、次のとおりです。
メリット
- 新たに購入資金を用意する必要がなく、家賃収入を得られる
- 景気に左右されにくい資産を保有できる
アパートを相続するメリットの一つは、土地や建物を取得するための購入資金を新たに用意する必要がなく、相続後は家賃収入を得られる点です。
通常、アパート投資を始めるには物件の購入資金が必要ですが、相続の場合は、新たに物件を購入する場合とは異なり、購入資金を準備する必要がありません。
また、一般的な不動産の特徴として株式のように短期間で価格が急変しにくいため、景気に左右されにくい安定した資産として長期保有しやすいです。
デメリット
- 赤字になるリスクがある
- ローンが残っていれば返済義務を引き継ぐ
一方で、空室の増加や修繕費の発生によって、支出が家賃収入を上回り、赤字になるリスクがあります。
特に築年数が古いアパートは修繕費がかさみやすく、想定以上の出費になるケースも少なくありません。
さらに、被相続人のローンが残っている場合は返済義務も引き継ぐため、収支がマイナスの状態であれば家計への負担が大きくなります。
古いアパートを相続したらどうすればよいですか？
築年数が古いアパートは、空室リスクや家賃下落リスクが高く、修繕費もかさみやすいため、引き継ぎはあまりおすすめできません。
ただし、建物の状態や立地条件によって状況は大きく変わります。駅近で賃貸需要が安定しているエリアであれば、修繕を施して経営を続けられるケースもあるため、一度不動産会社に相談するのがおすすめです。
ファミリーアセットコンサルティングでは、アパート投資の専門家が、相続や節税、空室問題などもすべて含め、お客様それぞれに合った資産形成の方法を無料でご提案しています。ぜひお気軽にご相談ください。
相続登記は自分で行ってもよい？
相続登記は自分で手続きすることも可能です。
ただし、被相続人の出生から死亡までに在籍した全ての戸籍謄本を取得する必要があり、書類集めに手間がかかります。転籍が多い場合は、複数の自治体に請求しなければなりません。
法定相続人が複数いれば遺産分割協議書の作成も必要です。書類の記載に不備があると申請がやり直しになるため、手続きに不安がある方は司法書士に依頼するのがおすすめです。
相続後に売却する場合の注意点はある？
売却の場合は、立ち退きをしてもらわなければなりません。できるだけ早く通告をしましょう。時期が迫って無理に立ち退かせようとすると、トラブルに発展する可能性があります。最低でも売却予定日の半年前に通知しなければなりません。
アパートの売却ではどのような費用がかかる？
アパートを売却する際にかかる主な費用は、以下のとおりです。
- 【譲渡所得税（所得税・住民税）】
売却益に対して課税。所有期間5年超の長期譲渡は約20.315%、5年以下の短期譲渡は約39.63% - 【仲介手数料】
売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税（上限） - 【収入印紙税】
売買契約書に貼付。売却価格に応じて数千円〜数万円 - 【抵当権抹消費用】
ローン完済時に抵当権を抹消するための登録免許税と司法書士報酬
売却にかかる費用を事前に把握しておくことで、手元に残る金額を正確に見積もれます。費用の詳細については、不動産会社や税理士に確認しましょう。
まとめ
本記事では、相続したアパートの引き継ぎ・売却の判断基準や、必要な手続き、相続税などについて解説しました。 アパートを相続する際は、相続税や必要な手続きだけでなく、今後も安定して経営を続けられるかを確認することが重要です。毎月の収支や築年数、ローン残高、修繕費、立地などを確認し、自分の知識や時間も踏まえて引き継ぐかどうかを判断しましょう。
ファミリーアセットコンサルティングでは、年間500棟を超えるアパート・マンションの取引実績と豊富なノウハウにより、スピーディーかつよりよい条件での売却をサポートいたします。少しでも高く・効率よく売りたい方はぜひお気軽にご相談ください。
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