アパート経営を法人化する判断基準は？会社設立のメリット・デメリットを解説
1棟目のアパート経営が軌道に乗り、2棟目の取得を検討する段階では「個人のまま買い増すべきか、法人化したほうがよいのか」と悩む方もいるでしょう。
アパート経営は、法人化によって所得税・住民税の負担を抑えられる可能性があり、相続税対策や家族への所得分散といったメリットも期待できます。一方、法人の設立・維持には費用が発生するほか、将来アパートを売却するときの税負担が個人より大きくなる場合もあります。
そのため、法人化への移行は、今後の物件取得の見通しや売却計画まで含めた長期的な視点で判断することが大切です。
本記事では、アパート経営を法人化する判断基準やメリット・デメリット、会社設立の流れを解説します。最後まで読むことで、ご自身のアパート経営に法人化が適しているかを判断するためのポイントがわかります。
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目次
アパート経営を法人化する判断基準は？
アパート経営の法人化を検討するタイミングは、所得の水準や投資規模、将来の事業承継など、複数の観点から判断する必要があります。
ここでは、法人化を検討する目安となる3つの判断基準を解説します。
課税所得が900万円を超えたとき
アパート経営の法人化を検討する目安の一つが、給与所得や不動産所得などを合算した課税所得が900万円を超えたときです。
個人の所得税は累進課税であり、課税所得が900万円を超えると、その超えた部分の所得税率は33％になります（参照：国税庁「所得税の税率」）。さらに住民税の所得割が原則10％加わるため、所得税と住民税を合わせた税率は43％が目安です。
一方、資本金1億円以下など一定の要件を満たす法人では、法人税・法人住民税・法人事業税を合わせた税率（実効税率）は、個人の税率より低くなる場合があります。
| 課税対象 | 税率 |
|---|---|
| 個人： 課税所得900万円超〜 1,800万円以下の区分 | 所得税33％ |
| 法人： 所得800万円以下 の部分※ | 法人税15％ |
| 法人： 所得800万円超 の部分※ | 法人税23.2％ |
給与所得の税率がすでに高い水準にある人ほど、今後のアパート収益を個人に上乗せするか法人に帰属させるかを比較する意味が大きくなります。課税所得が900万円を超えたら、個人のままアパート経営を続ける場合と法人化した場合の税負担を比較しましょう。
ただし、法人化すると社会保険料や法人の維持費なども発生するため、税率だけでなく法人化後に増える負担も含めた検討が必要です。
複数棟への買い増しを予定しているとき
複数棟への買い増しを予定している場合も、法人化を考えるタイミングといえます。
個人で物件を買い増していく場合、融資審査では本人の年収や勤務先、既存の借入状況などが重視されます。物件数や借入額が増えるにつれて、個人の属性だけでは追加融資のハードルが高くなりがちです。
法人でアパート経営を進めれば、法人向け融資を利用できる可能性が広がります。法人としての決算実績を積み重ねることで、金融機関が事業の収益性を評価しやすくなるためです。
ただし、設立直後は法人の決算実績がないため、法人化がすぐに融資審査で有利に働くとは限りません。複数棟への事業規模拡大を視野に入れている方は、今後の融資戦略も踏まえて法人化を検討してみてください。
事業承継を考え始めたとき
相続や事業承継を見据える段階も、法人化を視野に入れる目安です。
個人でアパートを所有している場合、相続人が複数いると一つの不動産を分割しにくく、遺産分割が複雑になる可能性があります。法人でアパートを所有していれば、個人が相続する主な財産は不動産そのものではなく株式や持分となるため、分割しやすくなります。
ただし、会社形態によって承継の方法は異なるため、注意が必要です。
- 株式会社の場合：株式を通じて財産や経営権を次世代へ承継できる
- 合同会社の場合：定款の内容などを踏まえて持分の承継方法を検討する必要がある
資産管理法人には合同会社が選ばれることも多いため、会社形態に応じた将来の承継方法まで考えておくことが重要です。
アパート経営の節税についての詳細は、こちらの記事をご覧ください。
アパート経営の法人化をやめたほうがよいケース
アパート経営の法人化にはメリットがある一方で、すべてのオーナーに適しているわけではありません。
以下のケースに該当する場合は、法人化を急がない方がよい場合もあります。
今後の買い増し予定がなく、個人の青色申告で対応したい
今後アパートを買い増す予定がなく、現在の保有規模で個人の青色申告によって十分対応できる場合は、無理に法人化しない方がよいケースもあります。法人化すると、法人税の申告や決算書の作成など、個人よりも会計・税務手続きが複雑になりやすく、税理士への依頼費用などの維持コストも考慮しなければなりません。
一方、個人であれば、一定の簿記・会計知識は必要になるものの、会計ソフトなどを活用して自分で帳簿付けや確定申告を進めることも可能です。
今後の事業拡大や複数棟への買い増しを予定していないのであれば、法人化による節税効果よりも、設立費用や維持費、事務負担の方が大きくなる可能性があります。
現在の物件数や所得規模、今後の買い増し予定を踏まえ、個人の青色申告で十分対応できるかを確認したうえで法人化を判断してみてください。
アパート経営で得た資金を柔軟に活用したい
アパート経営で得た資金を生活費や個人の投資などに柔軟に使いたい場合は、法人化を急がない方がよいケースもあります。
法人化すると、法人と個人は別の主体として扱われるため、代表者であっても法人名義の資金を自由に私的利用できません。法人の資金を個人で受け取るには、役員報酬や配当などの方法で適切に支払う必要があり、それぞれ税金や手続きも発生します。
そのため、法人に利益が蓄積されていても、その全額を個人が自由に使えるわけではないのです。家賃収入を生活費や個人の資産運用などに充てたい場合は、税負担だけでなく資金の使いやすさも踏まえた判断が大切です。
アパート経営を法人化する5つのメリット
アパート経営を法人化すると、個人で経営する場合と比べて、税金や相続、経費などの面でメリットを得られる場合があります。
法人化による主なメリットは、以下の5つです。
なお、法人を設立しても、現在個人名義で所有しているアパートが自動的に法人所有になるわけではありません。
以下のメリットは、法人が所有する物件や法人に帰属する利益を前提とした内容です。既存物件を法人へ移転するかどうかは「個人所有のアパートを法人へ移転する方法」で解説しています。
1.所得税・住民税が節税できる
アパート経営を法人化すると、所得が多い人ほど所得税・住民税の負担を抑えられる可能性があります。
以下の表は、同じ2,000万円の所得に対して所得税率と法人税率をそれぞれ適用した場合のシミュレーションです。
| 所得税 「2,000万円×40％－279万6,000円＝520万4,000円」 |
| 法人税 「800万円×15％＋1,200万円×23.2％＝398万4,000円」 |
（参照：国税庁「所得税の税率」、国税庁「法人税の税率」）
税額だけを比較すると法人税のほうが約122万円低くなります。
ただし、法人化によって法人に帰属するのはアパート経営の利益であり、給与所得まで法人に移るわけではありません。また、個人には住民税、法人には法人住民税や法人事業税などもかかるため、法人化による節税効果はアパート経営の収益規模や個人の所得水準をもとに判断する必要があります。
2.相続税対策になる
アパート経営の法人化は、相続・事業承継を考える際の選択肢の一つです。
法人がアパートを所有している場合、オーナー個人の相続財産は原則として法人の株式や持分となります。とはいえ、株式・持分の評価には法人が保有する不動産や預貯金、借入金などが反映されるため、法人化しただけで相続税評価額が必ず下がるわけではありません。
ただし、法人設立後の期間や不動産を取得してからの期間などによって株式の評価方法が変わる場合があるため、事前に税理士へ確認しましょう。
アパート経営による相続税対策の詳細は、次の記事を参考にしてください。
3.家族に所得分散できる
アパート経営を法人化すると、家族を役員にして役員報酬を支払うことで、所得を家族に分散できます。
個人でアパートを所有する場合、家賃収入から経費を差し引いた不動産所得は原則として所有者本人に帰属します。一方、法人であれば、実際に業務を担う家族を役員に就任させ、業務内容に見合った役員報酬を支給することも可能です。
たとえば、アパートの管理業務や入居者対応、管理会社との連絡などを担う配偶者などの家族に役員報酬を支払えば、法人の利益を家族へ分散でき、オーナーに所得が集中するのを抑えられます。ただし、役員報酬は職務内容や法人の収益などに見合った金額に設定する必要があります。
4.個人事業主より経費の選択肢が増える
法人化すると、個人で経営する場合と比べて、経費として計上できる支出の選択肢が広がります。
法人で経費にできる主な支出は、以下の通りです。
- 役員報酬
- 役員退職金
- 出張手当
- 法人契約の生命保険料（契約内容による）
これらの支出は、それぞれ一定の要件を満たすことで経費として認められる場合があります。経費として計上できる範囲が広がれば、法人の課税所得を抑えられるため、税負担の軽減につながる可能性があります。
5.赤字の繰越期間が長くなる
アパート経営を法人化すると、赤字を翌年以降に繰り越せる期間が個人より長くなります。
赤字を翌年以降の黒字と相殺できる「繰越欠損金」の期間は、以下の通りです。
| 区分 | 繰越期間 |
|---|---|
| 法人（青色申告） | 原則10年 |
| 個人（青色申告） | 原則3年 |
（参照：国税庁「欠損金の繰越控除」）
そのため、大規模修繕などで一時的に大きな赤字が発生した場合でも、法人のほうが将来の黒字と長期間にわたって相殺しやすく、税負担を抑えやすくなります。
アパート経営を法人化する5つのデメリット
アパート経営の法人化には、設立や維持にコストがかかるなどのデメリットもあります。
法人化による主なデメリットは、以下の5つです。
1.法人の設立にコストがかかる
アパート経営を法人化するには、会社設立時に一定の費用がかかります。
株式会社を設立する場合、登録免許税や定款認証などの法定費用に加えて、司法書士など専門家への報酬の支払いも発生します。
設立費用の目安は、電子定款を利用した場合で以下の通りです。
- 法定費用：約20万円
- 専門家への報酬：約5〜9万円
- 実印作成などの諸費用：約1万円
株式会社を設立する場合は、合計で26〜30万円程度の初期費用を見込んでおく必要があります。合同会社であれば法定費用を抑えやすく、設立コストは株式会社より低くなる場合があります。
2.法人の維持費がかかる
アパート経営を法人化した場合、設立後も毎年一定の維持費が発生します。
主な維持費の目安は以下の通りです。
- 法人住民税均等割：年間7万円〜
- 税理士報酬：年間60万円〜（税理士に依頼する場合）
- 社会保険料：役員報酬や加入状況に応じて発生
法人化による節税額がこれらの維持費を上回らない場合、かえって手取りが減る可能性があります。法人化を検討するときは、税負担だけでなく、毎年発生する維持費まで含めて収支を比較しましょう。
3.社会保険への加入が義務付けられる
アパート経営を法人化し、役員報酬を支給する場合は、原則として健康保険や厚生年金などの社会保険へ加入しなければなりません。
社会保険料は役員報酬の額に応じて決まり、会社と役員が原則として折半で負担します。そのため、法人化すると個人でアパート経営をしていたときにはなかった社会保険料の会社負担が発生し、毎月の固定費が増える場合があります。
4.赤字経営でも法人住民税がかかる
アパート経営を法人化すると、赤字で利益が出ていない年でも法人住民税がかかります。
個人でアパート経営をしている場合は、所得がなければ住民税が発生しないことがあります。しかし、法人は所得の有無にかかわらず、法人住民税を納付しなければなりません。
たとえば東京都23区の場合、資本金等の額1,000万円以下・従業者数50人以下の法人では、法人住民税の均等割は年間7万円です（参照：東京都主税局「法人事業税・法人都民税」）。
空室や修繕費の増加で赤字になった年でも税負担が残るため、満室時だけでなく空室が続いた場合でも維持費を支払える資金計画を立てておくことが重要です。
5.売却時の税率が個人よりも高い場合がある
法人でアパートを所有すると、長く保有した物件を売却する際に、個人より税負担が大きくなる場合があります。
個人には、所有期間が長くなると売却益にかかる税率が下がる仕組みがあるのに対し、法人にはその仕組みがありません。
個人の場合、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり、所得税と住民税を合わせた税率は20％です。一方、法人の売却益は家賃収入などほかの利益と合算され、法人税などが課税されます。
| 所有者 | 所有期間 | 売却益に対する 主な税率 |
|---|---|---|
| 個人 | 5年以下 | 所得税30％ ＋住民税9％ |
| 個人 | 5年超 | 所得税15％ ＋住民税5％ |
| 法人 | 所有期間による 区分なし | 法人税15％ または23.2％ ＋法人住民税・ 法人事業税など |
※個人の所得税には別途、復興特別所得税がかかる （参照：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」、国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」）
5年を超えて保有したアパートでは、個人のほうが売却時の税負担を抑えられる場合があります。個人の短期譲渡所得は税率が高いため、法人の所得状況等によっては法人の税負担の方が低くなる場合もあります。ただし一概には比較できません。
また、法人は一定の要件を満たせば、過去の繰越欠損金を売却益を含む所得から控除できるため、法人の所得状況によって実際の税負担は異なります。
法人化を検討する際は、保有中の節税効果だけでなく、将来の売却時にかかる税金まで含めて比較してみてください。
アパートの売却に適したタイミングについては、こちらの記事をお読みください。
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アパート経営の会社形態の種類
会社形態には株式会社、合同会社、合資会社、合名会社がありますが、アパート経営で主に選択されるのは株式会社と合同会社の2つです。
ここでは、それぞれの特徴を解説します。
株式会社
株式会社は、出資者である株主が株式を保有し、その出資金をもとに事業を運営する会社形態です。株主は出資額の範囲で責任を負う有限責任であり、日本で広く利用されている会社形態のため社会的な認知度が高いです。
株式会社には、以下のような特徴があります。
- 株主は出資額の範囲内で責任を負う（有限責任）
- 社会的信用度が高く、金融機関や取引先からの評価を得やすい
- 設立時に公証人による定款認証が必要
- 株式を通じた事業承継がしやすい
会社が得た利益は事業に活用するほか、一定の手続きを経て株主へ配当することも可能です。社会的信用度を重視する場合や、将来的に株式を通じた事業承継を検討している場合は、株式会社が適しています。
合同会社
合同会社は、出資者である社員が会社を所有し、原則として社員自身が経営に参加する会社形態です。株式会社と比べて設立費用を抑えやすく、公証人による定款認証も不要です。
合同会社には、以下のような特徴があります。
- 設立費用が株式会社より低い（登録免許税6万円〜）
- 公証人による定款認証が不要
- 利益配分や意思決定の方法を定款で柔軟に定めやすい
- 少人数での経営に適している
利益配分や意思決定の方法を定款で柔軟に定めやすいため、少人数でアパート経営を進める場合にも活用しやすいです。設立コストや運営の柔軟性を重視してアパート経営を法人化したい場合は、合同会社が選択肢になります。
| 比較項目 | 株式会社 | 合同会社 |
|---|---|---|
| 設立時の 登録免許税 | 15万円〜 | 6万円〜 |
| 定款認証 | 必要 | 不要 |
| 社会的信用度 | 高い | 株式会社より 低い場合がある |
| 利益配分の 自由度 | 出資比率に 応じる | 定款で柔軟に 定められる |
| 事業承継 | 株式の 移転で可能 | 定款の 定めによる |
アパート経営の法人化の流れ
アパート経営を法人化するには、会社設立に必要な手続きを順番に進める必要があります。
主な流れは以下の5つです。
1.定款を作成する
アパート経営を法人化する際は、最初に会社の基本的なルールを定めた「定款」を作成します。
定款には、会社法で定められた事項を記載する必要があり、主な項目は以下の通りです。
- 会社の商号（会社名）
- 事業目的（「不動産の賃貸・管理・売買」など）
- 本店の所在地
- 出資する財産の価額または最低額
- 株式会社の場合は発起人、合同会社の場合は社員・代表社員の氏名・住所
株式会社は定款を作成した後、公証人による認証を受ける必要があります。一方、合同会社は公証人による定款認証は不要です。
定款を自分で作成するのが難しい場合は、司法書士などの専門家に依頼する方法もあります。
2.資本金を払い込む
株式会社では、定款作成後に発起人名義の銀行口座へ出資金を払い込みます。合同会社では、社員が定款で定めた出資を行います。必要な証明書類は会社形態によってさまざまです。
株式会社の場合、設立登記前は法人名義の銀行口座を開設できないため、発起人または発起人代表者の個人口座を使用します。
資本金を払い込んだら、登記申請に備えて払込みを証明する書類を作成します。
以下の部分をコピーして保管してください。
- 通帳の表紙
- 口座名義や支店名などが確認できるページ
- 資本金の払込みが確認できるページ
インターネットバンキングを利用している場合は、金融機関名や口座名義、口座番号、払込金額など必要な情報が確認できる画面を印刷します。
3.会社の設立登記を行う
資本金の払込みが完了したら、本店所在地を管轄する法務局へ会社の設立登記を申請します。設立登記は自分で申請できるほか、手続きが難しい場合は司法書士に依頼できます。
株式会社を設立する場合に必要となる主な書類は、以下の通りです。
- 設立登記申請書
- 定款
- 発起人の決議書など
- 取締役・代表取締役などの就任承諾書
- 払込みがあったことを証明する書類
- 印鑑証明書や本人確認書類など
- 印鑑届書（印鑑を届け出る場合）
合同会社では取締役の就任承諾書などは不要で、必要書類が株式会社とは異なります。必要書類は法人形態や役員構成、申請方法によって異なるため、申請前に法務局の案内を確認しましょう。
4.税務署へ届け出る
会社の設立登記が完了したら、納税地を管轄する税務署へ「法人設立届出書」を提出します。法人設立届出書の提出期限は、法人を設立した日から2か月以内です。提出する際は、定款の写しを添付します。
また、法人の状況に応じて、以下のような届出や申請も必要です。
- 青色申告の承認申請書
- 給与支払事務所等の開設届出書
- 源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書
- 消費税に関する届出書
たとえば役員報酬を支払う場合は「給与支払事務所等の開設届出書」、青色申告を利用する場合は「青色申告の承認申請書」の提出がもとめられます。
それぞれ提出期限が異なるため、会社設立後は必要な手続きと期限を確認して早めに届け出てください。
5.社会保険の加入手続きを行う
会社設立後は、健康保険・厚生年金保険の加入手続きを進めます。
法人事業所は、事業主のみの場合でも健康保険・厚生年金保険の適用事業所になるため、役員報酬を受け取る代表者1人だけの会社でも原則として加入が必要です。
主な手続きは以下の通りです。
- 健康保険・厚生年金保険 新規適用届
- 健康保険・厚生年金保険 被保険者資格取得届
- 健康保険 被扶養者（異動）届（扶養家族がいる場合）
新規適用届などは、原則として事実発生から5日以内に、事業所所在地を管轄する年金事務所または事務センターへ提出が必要です。
なお、従業員を雇用する場合は、雇用条件に応じて労災保険や雇用保険の手続きももとめられます。
個人所有のアパートを法人へ移転する方法
アパート経営を法人化しても、すでに個人名義で所有しているアパートを必ず法人へ移転する必要はありません。既存のアパートは個人名義のまま保有し、次に取得する物件から法人名義にする方法もあります。
一方、既存のアパートを法人名義にする場合は、単なる名義変更ではなく、個人から法人へ不動産の所有権を移転する手続きが必要です。
主な移転方法は以下の2つです。
- 売却：個人と法人で売買契約を締結し、法人へアパートを売却する
- 現物出資：アパートを法人へ出資し、株式会社であれば株式、合同会社であれば持分を取得する。不動産の価額などによっては、検査役の調査など所定の手続きが必要になる場合がある
いずれの方法でも、個人側では不動産の譲渡として譲渡所得に対する税金が発生する場合があり、法人側でも登録免許税や不動産取得税などの費用がかかります。
また、ローンが残っている場合は金融機関との調整が必要になるケースもあるため、既存物件を法人へ移転するか、個人名義のまま保有するかは、税金や諸費用も含めた比較が大切です。
なお、個人所有のアパートを法人へ移転する場合は、以下の契約についても名義変更や手続きが必要です。
- アパートローンの借入契約（金融機関への事前相談が必要）
- 賃貸管理会社との管理委託契約
- 入居者との賃貸借契約（賃貸人の地位の移転、家賃振込先の変更通知など）
- 火災保険や家賃保証会社との契約
不動産投資の法人化がどんな方に向いているかについては、次の記事を参考にしてください。
アパート経営の法人化に関するQ&A
アパート経営で法人化を検討している方から寄せられることの多い質問にお答えします。
会社員でもアパート経営を法人化できますか？
会社員でも、アパート経営のために法人を設立できます。
厚生労働省の副業・兼業に関するガイドラインでも、起業や会社役員としての活動は想定される形態の一つです（参照：厚生労働省「副業・兼業」）。
会社員が法人の代表者や役員になる場合は、副業・兼業として扱われる可能性があります。そのため、アパート経営を法人化する際は、事前に勤務先の就業規則や、副業・兼業に関する届出・許可のルールを確認してみてください。
法人で得た家賃収入を個人で使うことはできますか？
法人で得た家賃収入は法人の財産になるため、経営者が個人のお金として自由に使うことはできません。
法人の家賃収入を個人で受け取るには、以下のような方法で法人から個人へ適切に支払う必要があります。
- 役員報酬
- 役員賞与（事前確定届出給与などの要件を満たす必要あり）
- 配当
- 従業員給与（家族が法人の従業員として実際に業務を担っている場合）
アパート経営を法人化した本人が代表取締役などの役員であれば、主な受取方法は役員報酬です。それぞれ税金や社会保険料の扱いが異なるため、受取方法ごとの手取り額を比較して選ぶことが大切です。
アパート経営を法人化すると融資を受けやすくなりますか？
アパート経営を法人化したからといって、必ずしも融資を受けやすくなるとは限りません。
法人では毎期決算書を作成するため、経営実績を積み重ねることで、金融機関がアパート経営の収益や財務状況を確認しやすくなります。一方、設立直後の法人には決算実績がないため、法人化しただけで融資審査が有利になるわけではありません。
金融機関は、法人の決算内容だけでなく、代表者の年収や保有資産、借入状況、自己資金、購入するアパートの収益性なども踏まえて融資の可否や条件を判断します。そのため、融資を受けやすくすることだけを目的に法人化するのではなく、税負担や今後の物件取得計画なども含めて検討してみてください。
アパート経営の法人化を検討していても、税金や社会保険、融資、今後の物件取得まで考えると「自分は法人化すべきなのか」と判断に迷う方も多いでしょう。
法人化の適切なタイミングや方法を把握できれば、目先の節税だけでなく、将来の物件取得や相続、売却まで見据えたアパート経営を進めやすくなります。
ファミリーアセットコンサルティングでは、法人化や融資、物件取得など、一棟アパート経営の判断に役立つ情報を発信しています。法人を活用した今後の不動産投資について理解を深めたい方は、無料会員登録をご利用ください。
まとめ
本記事では、アパート経営を法人化するタイミングや、株式会社・合同会社の違い、法人化のメリット・デメリット、会社設立の流れについて解説しました。
アパート経営の法人化は、課税所得が900万円を超えたタイミングが一つの目安です。法人化すると、所得税・住民税の負担を抑えられる可能性があるほか、相続税対策や家族への所得分散、赤字の繰越期間の延長などのメリットがあります。
一方、会社の設立・維持コストや社会保険料、法人住民税などの負担も発生するため、法人化すれば必ず節税できるわけではありません。法人化を検討する際は、現在の所得だけでなく、今後の物件取得や相続、将来の売却まで含めて、個人と法人のどちらが適しているかを検討しましょう。
アパート経営を長期的に成功させるには、法人化の知識だけでなく、融資環境や物件情報、市場動向などを継続的に収集する必要があります。ファミリーアセットコンサルティングでは、会員登録すると会員向けの不動産投資情報を閲覧できます。法人化の検討を一歩進め、今後のアパート経営に必要な情報を集めたい方は、無料会員登録して限定情報にアクセスしてみてください。
監修者・編集者
