家賃収入にかかる税金はいくら？シミュレーションで仕組みを解説

個人の方が家賃収入を得た場合にかかる税金は、所得税と住民税です。賃貸経営を始める際は税金の仕組みを理解しておくと、税金対策につながります。ここでは、家賃収入にかかる税金の仕組みや計算方法を、シミュレーションを交えて解説します。ご自身の税額を計算する際にご活用ください。

【家賃収入にかかる税金の仕組み】収入・経費の具体例は？

ここでは、不動産所得に関連する収入と必要経費の具体例、所得税額を計算する際の仕組みについて解説します。

• 家賃収入にかかる税金の種類とは
• 家賃収入以外に収入とみなされるもの
• 家賃収入にかかる税金は、他の所得と一緒に計算する

順番に見ていきましょう。

家賃収入にかかる税金の種類とは

個人の方が家賃収入を得た際には、所得税・住民税を納付しなければなりません。家賃収入ではなく、不動産所得に課税されます。家賃収入は賃貸経営で得る売り上げを指すのに対し、不動産所得は、「家賃収入-必要経費」で算出した所得を指します。

なお、事業用物件での家賃収入があり、課税売上が1,000万円を超える場合は、その翌々年から消費税がかかります。居住用物件のみの家賃収入の場合は、1,000万円を超えても消費税は課税されません。

家賃収入以外に収入とみなされるもの

不動産所得を計算する際、家賃収入以外に以下の費用も収入とみなされます。

• 更新料、頭金などの名目で受領するもの
• 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代
• 敷金・保証金のうち入居者への返還が不要なもの
• 駐車場代

特に注意すべき収入は、敷金・保証金です。敷金や保証金は、入居者による家賃滞納時の補填や退去時のクリーニング費用として預かりますが、一般的には入居者が退去する際に一部または全額を返還します。

一時的に預かるお金であるため、通常は賃貸経営者の収入に該当しません。ただし、入居者への返還が不要になった時点で収入とみなされます。取り扱いには注意しましょう。

家賃収入にかかる税金は、他の所得と一緒に計算する

家賃収入にかかる税金を計算する際のポイントは、不動産所得が総合課税である点です。所得税の基準となる所得は10種類で、他の所得と合算して税額を計算する「総合課税」と、他の所得と分けて税額を計算する「分離課税」に分けられます。総合課税と分離課税の具体例は以下の通りです。

• 総合課税：給与所得、不動産所得、事業所得
• 分離課税：株式や不動産の売却時に生じる譲渡益、預貯金の利子、株式の配当

不動産所得は総合課税で、給与所得や事業所得と同じ区分です。総合課税の所得にかかる税金は、総合課税の所得同士を合算してから税率を乗じて計算します。計算式と所得税の税率は以下の通りです。

所得税=（不動産所得＋その他の所得※）×所得税率-控除額
住民税=（不動産所得＋その他の所得※）×10％
※その他の所得は、給与所得控除額や必要経費等の一定金額を控除して計算します。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円～194万9,000円	5％	0円
195万円～329万9,000円	10％	9万7,500円
330万円～694万9,000円	20％	42万7,500円
695万円～899万9,000円	23％	63万6,000円
900万円～1,799万9,000円	33％	153万6,000円
1,800万円～3,999万9,000円	40％	279万6,000円
4,000万円以上	45％	479万6,000円

（参考： 『国税庁所得税の速算表』)

日本の所得税は超過累進課税が採用されているため、所得が高い方ほど税率が高くなる仕組みです。速算表に従い、課税される所得金額が300万円のケースを計算すると、次の計算で20万2,500円となります。

300万円×10%-9万7,500円=20万2,500円

住民税は自治体によって多少異なりますが、所得金額に対して10％（都道府県民税4%、市町村民税6%）の税金が課されます。所得金額によって所得税と住民税で最大55％の税金が課されることになるため、おおよその不動産所得から税金がどれくらいかかるかを把握していくことが重要です。

家賃収入を得る賃貸経営で経費になるもの

賃貸経営にはさまざまな費用がかかりますが、適切な会計処理をすると税金対策につながります。ここでは、家賃収入を得る賃貸経営で経費になるものを解説します。

• 固定資産税など一部の税金
• 損害保険料（火災保険料、地震保険料など）
• 減価償却費
• 維持管理費
• 修繕積立金
• ローン金利
• 青色専従者給与
• 司法書士費用
• その他経費

順番に見ていきましょう。なお、ローン元本や個人的な費用は経費にはなりません。

固定資産税など一部の税金

家賃収入のある土地・建物に関わる税金も経費として認められます。主な税金の種類は、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税、事業税です。

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日に所有する不動産に対して課税される税金で、所有している間は毎年経費計上ができます。一方、登録免許税と不動産取得税は不動産を取得したときにかかるため、基本的に1回のみです。事業税は家賃収入を事業収入として確定申告した場合、所得金額が290万円を超えるとかかる税金で、経費とみなされます。

損害保険料（火災保険料、地震保険料など）

火災保険や地震保険、賠償責任保険のような建物に対する保険料は経費と見なされます。賃貸物件の借主が個々に加入する保険ではなく、オーナーとして建物そのものにかける保険です。

賠償責任保険は第三者に被害を及ぼしたときに適用できる保険で、具体例として、台風で屋根が飛んで隣家の車を破損したといったケースで利用できます。

減価償却費

減価償却費とは、建物のような固定資産の取得費用を減価償却期間で分割し、毎年計上できる経費です。取得した年に全ての費用を計上できるわけではありません。実際の支出を伴わずに帳簿上の利益を減らせるため、節税対策として効果的です。

建物の構造により耐用年数が法律で定められています。RC造は47年、鉄骨造は34年、木造は22年で、耐用年数に応じた償却率で計算した1年分を毎年計上する仕組みです。不動産を取得したときだけでなく、リフォームにかかった費用も減価償却費として計上できます。

維持管理費

建物の修繕費や定期点検にかかる維持管理費用は経費になります。例えば、エントランスや階段、エレベーターといった共用部分の修繕費が該当します。建物の耐久性を適切に保つには定期的な修繕や点検が必要不可欠で、繰り返しかかる費用です。

また、建物管理会社への業務委託費や賃貸管理代行手数料も維持管理費に該当します。一般的に、家賃収入を得ている方は管理委託をしているケースが多いため、経費計上している場合が多いでしょう。

入居者の退去後、壁クロスや床の張り替えを行う原状回復費も経費です。年数が経過し、劣化した設備の入れ替えも経費として計上できます。

修繕積立金

分譲マンションなどで区分所有者が支払う修繕積立金は、経費として計上できます。原則として大規模修繕工事が実施された年に経費計上するものですが、一定の要件を満たすことで、支払った年の経費にできます。

（参考： 『マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国税庁）』)
（参考： 『賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い（国税庁）』)

ローン金利

物件の購入に住宅ローンを利用した場合、ローン金利を経費として計上できます。ただし、経費にできるのはローン返済額の全てではなく、金利のみであることに注意しましょう。

したがって、ローンの元本と金利を明確に分ける必要があります。金融機関から送付されるローン返済表できちんと確かめることが大切です。なお、ローンを初めて利用した年は融資手数料がかかっているケースがあり、これも経費として認められます。

青色専従者給与

青色申告をしている場合、家族に支払った給与を青色専従者給与として経費計上できます。青色専従者給与とは、事業に関わる家族に対して支払う報酬です。白色申告でも専従者給与は一定金額で控除申告できますが、不動産所得の経費として計上できるのは青色専従者給与のみです。

司法書士費用

不動産の売買契約時には、代金決済と同時に不動産の所有権移転と保存の登記が行われ、その経費も計上可能です。

一般的に購入する方が費用を負担し、手続きは自分でもできます。ただし、住宅ローンを利用する場合は抵当権設定も行うため、司法書士に依頼します。購入した年にだけかかる経費です。

その他経費

入居者を募集するチラシやパンフレット制作のような印刷費、事務費用の通信費や消耗品費、物件管理のためや広告活動で必要な交通費も経費として計上できます。

確定申告や日常の経理業務を依頼する税理士への報酬も経費です。確定申告は個人でもできますが、青色申告のような帳簿への記帳が必要なケースでは、税理士に依頼したほうが安心でしょう。

ローン元本や個人的な費用は経費にならない

物件購入やリフォームで利用したローンの返済額のうち、元本は経費として認められない点に注意しましょう。経費にできるのはローン利息のみで、返済額の全てが経費になるわけではありません。

ローン元本と利息は毎月合計額を返済する場合がほとんどですが、元本と利息を返済表で確認し、利息のみをきちんと分けて計上します。

また、個人の生活に関する費用は、経費にはなりません。例えば、個人的に利用する通信費や旅費・交通費、自宅のリフォーム費用、住民税、個人の保険料は対象外です。

ただし、携帯電話やネット通信料などを賃貸経営の業務でも使用する際は、利用割合に応じて按分し一部を経費として計上できます。

家賃収入は確定申告が必要？いくらから？

家賃収入が年間20万円を超える場合は確定申告が必要ですが、例外的に不要なケースもあります。ここでは、確定申告が必要なケースと、その他の知っておきたいポイントを紹介します。

• 家賃収入が年間20万円を超える場合は確定申告が必要
• 不動産所得が赤字でも確定申告をしたほうがよい理由
• ただし、損益通算には例外あり！
• 所得20万円以下でも、住民税の申告は必要

家賃収入が年間20万円を超える場合は確定申告が必要

家賃収入が年間20万円を超える会社員・公務員の方は、確定申告が必要です。確定申告では年間の家賃収入から必要経費や社会保険・医療費などを控除して、所得税と復興特別所得税を納めます。

確定申告のうち青色申告をするには、事前に開業届や青色申告承認申請書を提出しなければなりません。青色申告承認申請書は、申告をしようとする年の3月15日までが提出期日です。その年の1月16日以後、新たに事業を開始したり不動産の貸し付けをしたりした場合の期限は、事業開始の日から2か月以内です。

なお、例外的に以下のケースに当てはまる方は確定申告が不要です。

1. 給与収入が年間2,000万円以下
2. 給与収入が源泉徴収の対象で、給与所得・退職所得以外の所得合計額が年間20万円以上
3. 公的年金等の収入金額400万円以下、かつ源泉徴収の対象で、公的年金等にかかる雑所得以外の所得金額が20万円以下
4. 2と3に該当する方で、医療費控除や寄付金控除等による所得税の還付を受けない方

上記に該当する方でも確定申告をしたほうがよい場合があるため、後述します。

不動産所得が赤字でも確定申告をしたほうがよい理由

会社員・公務員等で前述の1～4に当てはまらない方は、原則、確定申告は不要です。不動産所得で損失が生じた場合でも、確定申告をする必要がありません。

しかし、不動産所得は他の所得と損益通算できるため、確定申告をすると税金の負担を軽減できます。損益通算とは、ひとつの所得で生じた赤字と他の所得で生じた黒字を相殺できる制度です。例えば、給与所得が800万円、不動産所得の赤字が50万円の場合、損益通算することで課税所得額を750万円に減額できます。

所得税は所得が少ないほど税金の負担が軽くなるため、不動産所得の赤字によって本業の所得にかかる税金の負担を軽減できる仕組みです。

ただし、損益通算には例外あり！

不動産所得による損益通算には例外があるため、注意が必要です。例えば、融資を受けて物件を購入する場合、毎月のローン利息は必要経費とみなされます。ただし、赤字が生じた際に損益通算できるローン利息は建物の購入資金にかかる利息のみで、土地の購入資金にかかる利息は損益通算ができません。

所得20万円以下でも、住民税の申告は必要

所得20万円以下は確定申告が不要というのは、あくまで所得税の話です。住民税は所得20万円以下でも申告する必要があります。所得税は国に納める国税、住民税は市町村に納める地方税であり、管轄やルールが異なるためです。

家賃収入以外にかかる税金・納税方法

賃貸経営に関する税金には、不動産所得にかかる所得税・住民税以外にも複数の種類があります。税金の種類と納税のタイミングを表にまとめました。

	税金の種類	納税方法・タイミング等
購入時	登録免許税	所有権移転登記・抵当権設定登記などの登記時に納税
印紙税	売買契約・ローン契約時の契約書に収入印紙を貼付
不動産取得税	都道府県からの納税通知書をもとに対応窓口等で納税
保有時	固定資産税・都市計画税	市町村からの納税通知書をもとに対応窓口等で納税
所得税・住民税事業税・消費税	確定申告
売却時	譲渡所得税	確定申告

家賃収入にかかる税金の計算方法【シミュレーション付き】

家賃収入にかかる税金の計算方法について、具体的な事例をもとに見てみましょう。なお、シミュレーションで使用する費用やローン利息は必要に応じて四捨五入しているため、多少の誤差が生じます。

物件の詳細条件
物件価格：5,600万円（内訳：土地2,400万円、建物3,200万円）
※アパートの構造：木造
※築年数：築7年

ローンの詳細条件
頭金：1,120万円（物件価格5,600万円×20％と仮定）
借入金：4,480万円
借入期間：30年
金利：2％
利息の返済総額1,481万円

利息・元金返済額の内訳

	年間
元金の返済額	109万1,000円
利息の返済額	89万6,000円※
返済額の合計	198万7,000円

	利息の返済額の内訳（年間）
土地	38万4,000円
建物	51万2,000円

所得税や住民税が課される不動産所得は、家賃収入から会計上支出を差し引いて求めます。会計上支出とは、不動産所得を計算する際の必要経費に該当する支出です。家賃収入を年間504万円（42万円/月）、会計上支出を年間384万円（32万円/月）とした場合、不動産所得は504万円-384万円=120万円です。

会計上支出の内訳

	年間
水道光熱費	6万円
インターネット	12万円
清掃代	18万円
管理委託手数料※1	27万7,000円
固定資産税	約31万円
借入金利息	89万6,000円
減価償却費※2	200万円

シミュレーションのアパートが1年間満室だった場合、キャッシュフローは210万6,000円です。キャッシュフローとは、実際に賃貸経営者の手元に残るお金を意味します。なお、経費とは会計上支出の借入金利息と減価償却費を除いた支出、年間返済とはローン元金と利息の合計額（年間）です。

キャッシュフロー=家賃収入504万円-経費94万7,000円-年間返済198万7,000円=210万6,000円

ただし、実際の賃貸経営では入退去の空室損を加味する必要があります。安定した賃貸経営を目指すには、不動産所得だけでなくキャッシュフローを意識することも大切です。

おさらいですが、賃貸経営で生じる支出には必要経費として認められる経費と認められない経費があります。例えば、ローン利息は必要経費として計上できますが、ローン元金は計上できません。また、会計上支出に含まれる減価償却費は実際の支出を伴わない経費です。

賃貸経営では実際の収支と帳簿上の収支にずれが生じることがあり、正確な手残りを確認するためにもキャッシュフローを意識する必要があります。

不動産所得のみの場合

シミュレーションで算出した不動産所得120万円をもとに、所得税と住民税を求めましょう。所得が不動産所得のみの場合、所得税6万円、住民税12万円の合計18万円が課税されます。

所得税6万円=不動産所得120万円×税率5％
住民税12万円=不動産所得120万円×税率10％

不動産所得と給与所得800万円の場合

給与所得800万円の方が不動産所得120万円を得た場合、所得税150万円、住民税92万円、合計242万円が課税されます。給与所得にかかる税金は源泉徴収されるため、確定申告によって差額を納める仕組みです。なお、本来は各種所得控除・税額控除を利用できますが、ここでは考慮しないものとします。

課税所得金額920万円=不動産所得120万円+給与所得800万円
所得税150万円=920万円×税率33％-控除額153万6,000円
住民税92万円=920万円×税率10％

家賃収入にかかる税金対策のポイント

家賃収入にかかる税金対策のポイントは、減価償却費を上手に活用することです。減価償却とは、建物のような高額な固定資産の取得にかかった費用を減価償却期間に応じて分割して計上することで、その際に使用する勘定科目を減価償却費と呼びます。

減価償却費は実際の支出を伴わない経費であることから、税金対策として有効的な手段のひとつです。1年間に計上できる減価償却費が大きい物件ほど節税効果が高いため、賃貸経営では物件選びが重要といえるでしょう。

年間の減価償却費が大きくなりやすい物件は「築古の木造アパート」です。建物の減価償却費は「定額法」によって計算され、耐用年数が短いほど1年間に計上できる減価償却費が大きくなります。鉄筋コンクリート造や鉄骨・鉄筋コンクリート造の耐用年数が47年に対して、木造の耐用年数は22年です。

さらに、新築・築浅物件よりも築古物件のほうが減価償却期間（建物の価額を分割する期間）は短く、取得価額が同額であれば、減価償却期間が短いほうが1年間に計上できる減価償却費が大きくなります。

所得税の税率が高い高年収の方が減価償却費を活用して損益通算すると、本業の所得にかかる税金に対して大きな節税効果を期待できるでしょう。

家賃収入の確定申告のやり方

家賃収入による不動産所得を確定申告する際の概要と手順をまとめました。確定申告をしたことがない方も全体像を確認してみてください。

確定申告の概要

基準となる所得の対象期間	1月1日～12月31日
申告時期	翌年2月16日～3月15日
申告先	住民票がある地域の税務署

確定申告の流れ
STEP1：申告方法を選択する（白色申告・青色申告）
STEP2：必要書類の準備
STEP3：確定申告書の作成
STEP4：税務署へ提出

確定申告には青色申告と白色申告の2種類があり、特別控除の額が大きく異なります。具体的には、青色申告にのみ最大65万円の特別控除が適用されます。青色申告は白色申告よりも帳簿の作成が複雑ですが、高い節税効果を期待できる点が魅力です。

確定申告の必要書類は以下の通りです。

• 現金出納帳などの帳簿
• 家賃の内訳が分かる書類（家賃、敷金、礼金、仲介手数料など）
• 家賃収入を得るためにかかった必要経費が分かる書類
• 入金や支払いに利用した通帳
• 不動産売買契約書（売買した場合）

他にも、個人の控除内訳を作成するために下記の書類も準備します。

• 社会保険料の支払証明書
• 保険料の控除証明書
• 医療費控除のための領収書やレシート

確定申告書の提出は直接持参したり郵送したりする他に、e-TAXによる電子申告にも対応しています。手続きに不安がある方は税理士への依頼も可能です。

まとめ

賃貸経営を始める際、税金の仕組みを理解しておくことが節税につながります。会社員や公務員として給与所得を得ている方は、不動産所得で赤字が生じた場合でも損益通算によって給与所得にかかる税金の負担軽減が可能です。

さらに、支出を伴わない減価償却費を上手に活用できれば、大きな節税効果が期待できます。資産形成を検討している方は、税金対策にもなる賃貸経営をぜひご検討ください。