アパート経営の成功率は何％？失敗事例と成功率を高めるために見るべき経営指標を解説
アパート経営に興味はあるものの「実際の成功率はどれくらいなのか」「失敗する人にはどのような共通点があるのか」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
アパート経営には、成功率を一律に示す公的な統計はありません。ローンを滞りなく返済できているか、空室を抑えて家賃収入を得られているか、オーナー自身が満足しているかなど、何を成功と考えるかによって数字は変わります。
そこで本記事では、金融機関へのローンの返済状況、賃貸住宅の空室状況、アパートオーナーの満足度という3つの視点から、アパート経営の成功率を読み解きます。成功率をはかる経営指標や失敗事例、安定収益・節税・相続対策といったアパート経営で実現できる目的についても詳しくお伝えする内容です。
この記事を読めば、単なる「成功率○％」という数字に惑わされず、自分にとっての成功基準を明確にしたうえで、リスクを抑えたアパート経営を検討できるようになります。
ファミリーアセットコンサルティングでは、不動産投資の専門家が物件選びから融資、収支シミュレーションまで幅広くサポートしています。自分に合った投資プランを具体化したい方は、無料投資相談を活用して、アパート経営の第一歩を進めてみてください。
目次
データから見るアパート経営の成功率
アパート経営の成功率そのものを示す統計はありませんが、返済状況・空室状況・オーナー満足度から経営の実態を確認できます。
ここでは、以下の3つの視点からアパート経営の成功率を見ていきます。
金融機関のデータによるアパート経営の成功率
金融機関の返済状況は、アパート経営が安定して続いているかを考えるうえで参考になる指標の一つです。
ここで取り上げるのは、不動産業・物品賃貸業向けの融資等の総額と、そのうち返済に問題が生じている金額を同一資料で確認できる、しずおかフィナンシャルグループの開示資料です。
なお、金融機関の開示資料では、アパートローンのみの返済状況を把握するのが難しいため、不動産業・物品賃貸業向け融資全体のデータを参考値として用いています。
| 項目 | 金額・割合 |
|---|---|
| 不動産業・物品賃貸業 向けの融資等の総額 | 約1兆7,953億円 |
| うち返済に問題が 生じている金額 | 約125億円 |
| 返済に問題が 生じている割合 | 約0.70％ |
| 返済に大きな問題が 生じていない割合 | 約99.30％ |
（参照：しずおかフィナンシャルグループ「別冊 しずおかフィナンシャルグループ 統合報告書 2026」）
このデータから、不動産業・物品賃貸業向けの融資等のうち、「約99.30％は金融再生法上の破産更生債権・危険債権などに該当しない」ということがわかります。
ただし、この数値にはアパート経営以外の不動産事業も含まれるほか、ローンを返済できていても十分な利益が出ているとは限りません。そのため、オーナーの約99.3％が返済できているわけではなく、金融機関への返済状況から見た一つの参考値として捉える必要があります。
アパートローン金利の最新情報は、こちらの記事をご覧ください。
空室状況によるアパート経営の成功率
空室状況からアパート経営の成否を考える場合、全国の賃貸住宅で世帯が入居している割合が一つの参考になります。
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年時点の居住世帯のある借家と賃貸用の空き家は以下の通りです。
| 項目 | 戸数・割合 |
|---|---|
| 居住世帯 のある借家 | 1,946万2千戸 |
| 賃貸用の空き家 | 443万6千戸 |
| 合計 | 2,389万8千戸 |
| 賃貸住宅ストックに 占める賃貸用 空き家の割合 | 約18.6％ |
| 居住世帯のある 借家の割合 | 約81.4％ |
（総務省「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」をもとに算出）
この結果から、全国の賃貸住宅では住戸ベースで約81.4％に世帯が入居している計算です。
ただし、この数値は公営住宅やマンションを含む全国の借家をもとに算出したものであり、アパートだけを対象にしたものではありません。また、賃貸用の空き家には、すぐに入居者を募集しているわけではない住宅や長期間入居者が決まっていない住宅も含まれるため、現在稼働している物件の入居率とは意味合いが違ってきます。
さらに、エリアによって空室率には大きな差があります。全国平均の数値だけで判断すると、自分が検討するエリアの実態とかけ離れた認識を持ってしまうおそれがあります。投資を検討する際はエリアごとの空室率や賃貸需要など、個別の調査が必要です。
実際の賃貸経営では入居率90％以上を目安とすることが多いため、約81.4％は個別物件の目標値ではなく、賃貸住宅ストック全体の状況を示す参考値として捉えてください。入居していても十分な利益が得られているとは限らないため、空室状況だけで判断せず、家賃収入やローン返済額、経費も含めて総合的に判断する視点が求められます。
空室率の改善方法について知りたい方は、次の記事をお読みください。
アパートオーナー満足度によるアパート経営の成功率
現役オーナーの満足度も、アパート経営の成功率の判断材料です。
アパートオーナー自身の満足度を成功の基準とした場合、アパート経営の成功率は約76％です。
イエウール土地活用が、現在もアパート経営をしている101人を対象に実施したアンケートでは、「満足している」「まあまあ満足している」と回答した人は全体の76％でした。
| アパート経営 の満足度 | 割合 |
|---|---|
| 満足している・ まあまあ満足している | 76％ |
| 少し不満である | 22％ |
| 不満である | 2％ |
（イエウール土地活用「アパート経営に関するアンケート調査」（調査期間：2022年1月25日～2月3日）をもとに作成）
ただし、満足度はオーナーがアパート経営に求める目的によって異なります。毎月一定の副収入を得ることが目的の人と、アパート経営だけで生計を立てることが目的の人では、成功と感じる基準も変わりやすいです。
同じアンケートでは「少し不満である」と回答した人が22％を占めており、その理由として「想定よりも空室が多い」「修繕費が予想以上にかかった」「管理会社の対応に不満がある」といった声が挙げられています。
こうした不満を避けるには、購入前に賃貸需要を確認し、修繕費を織り込んだ収支計画を立てる必要があります。あわせて、管理実績や対応力を比較し管理会社を選びましょう。
なお、76％は収益面だけで判断した成功率ではなく、オーナー本人の満足度から見た一つの参考値です。自分がアパート経営で何を達成したいのかを明確にしたうえで、この数値を評価してみてください。
アパート経営の成功とは
前章で紹介したように、アパート経営に対する満足度はオーナーによって異なります。その理由の一つが、何をもって成功とするかという基準の違いです。
では、アパート経営では何を成功と考えればよいのでしょうか。
アパート経営の成功とは、満室を維持したり、高い表面利回りを得たりすることではありません。
「毎月の収益を得たい」「老後資金を準備したい」「相続対策につなげたい」など、アパート経営の目的によって成功の基準は異なります。
たとえば、収益を重視する場合は、家賃収入だけでなく、借入返済や税金、管理費、修繕費などの支出を差し引いた手残りまで確認する必要があるでしょう。
満室でも経費が膨らんで手元にほとんど残らないのであれば、収益目的のオーナーにとっては成功とはいえません。ただ、相続税対策の場合は、相続税を圧縮できればキャッシュフローが小さくても目的を達成しているケースはあります。
また、国土交通省は、計画的な修繕によって住宅性能を維持することが、高い入居率や家賃水準の維持につながり、賃貸経営の安定化に寄与すると指摘しています。
そのため本記事では、アパート経営の成功を以下のように定義しました。
| 「オーナーの目的を達成しながら、入居者に選ばれる住環境を維持し、長期的に安定した経営を続けられている状態」 |
目的が曖昧なまま物件を購入すると、短期的な利回りに振り回されたり、売却のタイミングを見誤ったりするリスクが高まります。成功の定義は一つではないからこそ、自分自身の投資目的と照らし合わせて「何をもって成功とするか」を事前に決めておくことが重要です。
毎月の副収入を重視するなら、キャッシュフローが安定して出る物件選びが重視され、老後に備えるための資産形成を目的とするなら、ローン完済後の資産価値を軸とした物件選びが求められます。
まずはアパート経営の目的を明確にし、その達成度を客観的な指標で確認できるようにしましょう。
アパート経営で実現できる3つの目的
アパート経営は、家賃収入を得るだけでなく、節税や相続対策など、複数の目的で活用できます。
ここでは、アパート経営で実現できる代表的な3つの目的を紹介します。
1.安定収益が得られる可能性がある
アパート経営は、入居者を安定して確保できれば、長期的に家賃収入を得られる可能性があります。住まいは生活に欠かせないものであり、一度入居が決まると、入居者が住み続けている間は定期的な家賃収入を見込めるため、値動きの影響を受けやすい株式投資などと比べて、収入の変動が少ない点が特徴です。
また、家賃収入は日々の市場価格に直接左右されにくく、本業を持つ会社員でも管理業務を管理会社に委託すれば、大きな手間をかけずに経営を続けられます。
ただし、立地選びを誤ると安定収益を得るのは難しくなります。駅からの距離、周辺の商業施設や学校・病院の有無、エリアの人口動態（増減傾向）、競合物件の数と空室状況などを、購入前に個別に確認してください。
とくに人口減少が進むエリアでは、築年数の経過とともに入居者確保が難しくなり、家賃を下げざるを得ないケースもあります。
アパート経営で安定収益を得るための主なポイントは次の通りです。
- 賃貸需要のある立地で物件を選ぶ
- 入居者ニーズに合った間取りや設備を整える
- 管理体制を整えて退去後の空室期間を最小限に抑える
- 周辺相場に合った家賃設定で入居率を維持する
賃貸需要のある立地で入居者ニーズに合った物件を運営できれば、アパート経営は安定した収益源の一つになり得ます。
2.所得税・住民税の節税が期待できる
アパート経営では、減価償却費などの必要経費を計上することで、不動産所得を圧縮し、所得税・住民税の負担を抑えられる場合があります。
不動産所得の計算式は以下の通りです。
| 計算式不動産所得＝不動産収入－必要経費 |
以下は、アパート経営で計上できる主な経費です。
- 減価償却費（建物部分）
- ローンの利息部分
- 管理委託費
- 修繕費
- 固定資産税・都市計画税
- 損害保険料
なかでも、減価償却費は、実際の現金支出を伴わずに経費計上できるため、帳簿上の不動産所得が赤字になるケースもあります。
たとえば、年間の家賃収入が500万円で、減価償却費を含む必要経費が550万円であれば、帳簿上は50万円の赤字です。
不動産所得で赤字が生じた場合は、一定の条件のもとで給与所得などと損益通算でき、課税所得を減らせる可能性があります。
年収1,500万円の給与所得者であれば、この赤字分が給与所得から差し引かれ、所得税と住民税の合計で数十万円の負担が軽減される場合もあります。実際は、所得ごとの税金負担や各種控除などによって異なるため、自身の状況を踏まえて計算してみましょう。
なお、損益通算できるのは不動産所得の赤字のうち、土地取得に係る借入金の利息部分を除いた金額に限られます。また、減価償却費は建物の構造と築年数で決まる耐用年数に基づいて計上するため、期間が終了すると経費計上できなくなり、税負担が増える点も考慮してください。
節税目的だけでアパート経営を始めると、減価償却費を計上できなくなるため、ほかの条件が同じであれば課税所得が増え、税負担が増える可能性があります。また、想定外の支出で収支が悪化したりするリスクもあるため、収益確保と節税のバランスを意識しましょう。
アパート経営による節税対策についての詳細は、こちらの記事をお読みください。
3.相続税対策になる場合がある
アパート経営は、相続財産の評価額を抑えられるため、相続税対策の活用も検討できます。
現金は額面通りに相続税評価される一方、アパートなどの建物は固定資産税評価額をもとに評価されるため、現金で保有するより相続税評価額が低くなる可能性があります。
さらに、賃貸中の建物は「貸家」として評価額が減額され、敷地についても一定の条件を満たせば「貸家建付地」として評価額が下がる仕組みです。
アパート経営で相続税評価額を抑えられる主な理由は、以下の通りです。
- 建物の評価：固定資産税評価額で評価される
- 貸家の評価：固定資産税評価額から、借家権割合×賃貸割合に相当する額を控除できる
- 貸家建付地の評価減：賃貸用の敷地は、借地権割合×借家権割合×賃貸割合分が減額される
- 債務控除：借入金が残っている場合、一定の要件のもとで相続財産から控除できる
たとえば、1億円の現金をそのまま相続すると、相続税評価額は1億円です。
ところが、同額でアパートを建築・取得した場合は、建物の固定資産税評価額や貸家・貸家建付地の評価減によって、評価額が数千万円台まで下がる場合があります。
相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」であり、法定相続人が2人の場合は4,200万円です。評価額の圧縮によって課税対象額が大きく変わるため、保有する資産規模によっては相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。
アパート経営では、現金をアパートなどの賃貸不動産に組み替えることで、資産を保有しながら相続税評価額の圧縮が可能です。
ただし、2027年1月1日以後の相続等では、被相続人などが相続開始前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産は、原則として通常の取引価額に相当する金額で評価されます。
課税上の弊害がない限り、取得価額等を基礎に算定した価額の80％相当額を用いることが可能です。
また、取得時期と相続時期によっては、想定した評価減の効果を得られない場合もあります。相続税対策を目的にアパートを取得する場合は、税制改正の内容を踏まえて計画を立ててください。
アパート経営で安定収益や節税を目指すなら、物件を購入する前に「自分は何を目的に投資するのか」を明確にしておいてください。目的によって、選ぶべき物件や融資条件、収支計画も変わります。
ファミリーアセットコンサルティングでは、年収や資産状況、将来の目標を踏まえたうえで、不動産投資の専門家が一人ひとりに合った投資プランを提案しています。安定収益や節税につながるアパート経営を検討している方は、無料投資相談を活用して、自分に適した投資方法から確認してみてください。
アパート経営の成功率を高めるために見るべき3つの経営指標
アパート経営の成功率を高めるには、客観的な指標をもとに経営状況を把握する必要があります。毎月の家賃収入だけを見て「順調だ」と感覚的に捉えると、ローン残高の推移や将来の売却損益を見落とすおそれがあります。
アパート経営の成否を判断するために重要な経営指標は、以下の3つです。
1.キャッシュフローを確保できているか
アパート経営が成功しているかを判断するうえで、税引後のキャッシュフローは重要な指標です。税引後キャッシュフローとは、家賃収入からローン返済、管理費、修繕費、税金などを差し引き、最終的に手元へ残る金額を指します。
税引前では黒字でも、所得税や住民税を差し引くと手残りが少なくなる場合があります。そのため、税金まで含めた収支を確認しましょう。また、満室時だけでなく、空室や金利上昇を想定した条件でもプラスを維持できるかをシミュレーションしておく必要があります。
キャッシュフローの確認ポイントは以下の通りです。
- 家賃収入：満室想定ではなく、一定の空室率を見込んだ金額で計算する
- ローン返済額：家賃収入に対して返済額が過大になっていないか、金利上昇時も返済を続けられるか確認する
- 管理費・修繕費：管理委託費や日常的な修繕費に加え、将来の大規模修繕に必要な費用も見込んでいるか確認する
- 税金：固定資産税・都市計画税や所得税・住民税などを収支に織り込んでいるか確認する
- 税引後キャッシュフロー：ローン返済や経費、税金を差し引いた後も、継続的に手元資金を確保できているか確認する
年間家賃収入が600万円、ローン返済額が360万円、管理費・修繕費などの経費が140万円、さらに所得税・住民税が30万円かかる場合、税引後キャッシュフローは年間約70万円です。
アパート経営では、税引後にどれだけ資金が残るかを継続的に確認しましょう。
キャッシュフローの計算方法や活用法については、次の記事で詳しく解説しています。
2.純資産が増えているか
アパート経営が成功しているかを判断するには、キャッシュフローだけでなく、保有期間中に純資産が増えているかを確認する視点も求められます。
家賃収入によるキャッシュフローが出ていても、物件価値が下落したり借入残高が十分に減っていなかったりすると、資産形成が進んでいるとは限らないためです。
純資産を把握する際は、現時点の不動産価値や借入金の残高、手元の現金などを踏まえて、保有する資産から負債を差し引いた金額を見る必要があります。
純資産の把握に必要な項目を整理すると、以下の通りです。
- 不動産の時価（推定）：周辺の売却事例や不動産会社の査定をもとに推定する
- 借入金残高：ローンの残債（元金部分）
- 手元現金・預金：家賃収入から経費を支払った後に積み上がった資金
- 純資産：（不動産の時価＋手元現金）－ 借入金残高
たとえば、購入時に不動産価値が8,000万円・借入金7,000万円・手元現金500万円の場合、純資産は1,500万円です。5年後に不動産価値が7,500万円に下がっても、借入金が6,000万円に減少し手元現金が800万円に積み上がっていれば、純資産は2,300万円に増えています。
ただし、不動産の価値は売却するまで確定しません。定期的に現在の保有不動産の価格相場をチェックして、保有を続けるか売却するかを判断できるようにしましょう。
純資産を確認する際は、周辺の類似物件の売出価格を不動産ポータルサイトで調べたり、不動産会社に査定を依頼したりする方法があります。
毎月の収支と、物件価値や借入残高の変化も踏まえて、純資産の状況を継続的に把握しましょう。
3.売却まで含めたトータル収支で投資目標を達成できているか
アパート経営の成果は、保有中の収支だけでなく、売却まで含めたトータル収支で投資目標を達成できているかで判断することが重要です。
保有期間中に家賃収入によるキャッシュフローを得られていても、売却価格やローン残高、売却時の諸費用・税金によって最終的な利益は変わります。不動産投資では、保有期間中の収支と売却時の損益を合わせて投資全体の成果を見る必要があります。
売却時には、仲介手数料（売却価格の3％+ 6万円＋消費税が上限）や譲渡所得税などがかかるため、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。譲渡所得にかかる税率も保有期間によって異なります。
そのため、売却時期を検討する際は、売却価格だけでなく、ローン残高の推移や売却費用、税負担まで含めて収支を試算しましょう。
トータル収支の計算イメージは以下の通りです。
- ①保有期間中の税引後キャッシュフロー累計
毎年の税引後キャッシュフローを保有年数分合算する - ②売却後の手残り
売却価格 － ローン残債 － 売却時の諸費用・税金 - ③購入時に投じた自己資金
頭金＋購入諸費用 - トータル収支
① ＋ ② － ③
たとえば、自己資金1,500万円を投じて15年間保有し、税引後キャッシュフローの累計が1,200万円、売却後の手残りが800万円であれば、トータル収支は1,200万円＋800万円－1,500万円＝500万円のプラスです。
一方、年間100万円の黒字を10年間得ても（累計1,000万円）、売却時にローン残債が売却価格を上回れば、トータル収支が赤字になる場合もあります。
このように、アパート経営の成果は保有中のキャッシュフローだけでなく、売却まで含めて判断する必要があります。
ファミリーアセットコンサルティングでは、40行以上の金融機関との取引実績を活かし、融資条件の比較から収支シミュレーションまで幅広くサポートしています。アパート経営の収支計画に不安がある方は、無料投資相談で専門家に相談してみてください。
アパート経営の失敗事例と成功するための回避策
アパート経営では、物件価格や表面利回りなど一部の条件だけで判断すると、購入後に想定外の支出や空室が発生し、収支が悪化する可能性が高いです。失敗事例には共通するパターンがあり、事前に把握しておけば同じ失敗を防ぎやすくなります。
ここでは、アパート経営で起こりやすい3つの失敗事例と、それぞれの回避策を解説します。
【失敗事例①】価格の安さを重視して需要の低い物件を購入した
価格の安さで選んでしまい、賃貸需要が低く、想定した家賃収入を得られなかった事例です。
【投資家プロフィール】
- Aさん：40代後半
- 埼玉県さいたま市在住
- 年収1,200万円
- IT企業勤務
【物件概要】
- エリア：埼玉県久喜市郊外
- 購入価格：4,200万円
- 築年数：20年
- 戸数：6戸
- 表面利回り：10.5％
- 想定年間家賃収入：約441万円
| Aさんが購入したのは、久喜市郊外にある築20年の木造アパートです。老後に向けて給与以外の収入源を作りたいと考え、仲介会社から紹介された物件の価格と表面利回り10.5％に魅力を感じて購入を決めました。 しかし、物件は最寄り駅から徒歩20分以上かかり、周辺にはスーパーや病院などの生活利便施設も少ない立地でした。購入価格や利回りだけに注目し、周辺の賃貸需要を十分に確認していなかったため、入居者募集に苦戦します。募集を開始しても問い合わせが少なく、家賃を下げてもなかなか入居が決まらない状況が続きました。 その結果、平均入居率は68％に低迷し、年間家賃収入は想定していた約441万円に対して約300万円にとどまりました。年間のローン返済額約225万円と経費約90万円を差し引くと、税引前キャッシュフローは約15万円の赤字です。 当初は年間約126万円の黒字を見込んでいたものの、想定を上回る空室によって家賃収入が減少し、収支計画が大きく崩れる結果となりました。 |
【回避策】
Aさんの失敗要因は、物件価格と表面利回りだけに注目して、賃貸需要を十分に確認しなかったことにあります。購入前に交通アクセスや周辺施設、人口動態、競合物件の入居状況を調査し、一定の空室が出ても収支が成り立つか確認してください。
回避するために確認すべきポイントは以下の通りです。
- 最寄り駅からの距離と交通アクセス
- スーパー・病院・学校などの生活利便施設の有無
- エリアの人口動態（増減傾向）
- 周辺の競合物件の入居状況と家賃水準
- 空室率20〜30％でも収支が成り立つかのシミュレーション
価格や利回りだけで判断せず、賃貸需要と収支の両面から物件を選びましょう。
【失敗事例②】高い利回りに惑わされ、修繕費用を考慮せず資金繰りが悪化した
ローン返済や将来の修繕費を十分に考慮せず、利回りの高さを重視して物件を選んだ結果、想定外の支出で資金繰りが悪化した事例です。
【投資家プロフィール】
- Bさん：40代後半
- 千葉県船橋市在住
- 年収1,300万円
- メーカー勤務
【物件概要】
- エリア：千葉県市原市
- 購入価格：6,200万円
- 構造：軽量鉄骨造
- 築年数：24年
- 戸数：8戸
- 表面利回り：9.2％
- 想定年間家賃収入：約570万円
| Bさんは老後のための資産形成を目的に、表面利回り9.2％の中古一棟アパートを購入しました。年間家賃収入は約570万円を見込んでいたものの、ローン返済額は約421万円、管理費や税金などの経費は約145万円で、年間のキャッシュフローは約4万円しか残らない計画でした。 購入から3年後、外壁や屋根の修繕に約480万円が必要となり、さらに給排水設備の不具合への対応で約220万円が発生します。合計約700万円の支出です。 それまでの3年間で得たキャッシュフローは約12万円にすぎず、修繕費の多くを手元資金から負担したことで、その後の空室や設備故障に備える余力も大きく減少しました。 |
【回避策】
Bさんの失敗要因は、高い表面利回りに注目する一方、ローン返済後の手残りと将来の修繕費を十分に確認しなかったことにあります。中古アパートを購入する際は、過去にどの部位をいつ修繕したかを確認し、次の修繕がいつ頃必要になるかを把握してください。とくに以下の点を売主や仲介会社に確認しておくと、購入後の突発的な支出を防ぎやすくなります。
- 外壁・屋根の前回修繕時期と使用した塗料・素材
- 給排水管の交換・補修の有無と実施時期
- エアコン・給湯器など設備の設置年と交換履歴
- 過去に雨漏りやシロアリ被害があったかどうか
国土交通省のガイドブックでは、外壁塗装は11〜18年目、屋根の防水・葺き替えは21〜25年目などが修繕の目安とされています。
| 修繕箇所 | 修繕目安の年数 |
|---|---|
| 外壁塗装 | 11〜18年目 |
| 屋根の防水 ・葺き替え | 21〜25年目 |
| 給排水設備 | 高圧洗浄5年目 ・取替30年目 |
| 鉄部塗装 | 4〜10年目 |
過去の修繕履歴と修繕時期の目安を照らし合わせ、近い将来に必要となる修繕費を収支に織り込む必要があります。修繕履歴が残っていない場合は、インスペクションを実施し、屋根・外壁・給排水設備の状態を専門家に診断してもらう方法もあります。その結果を踏まえて、購入するかどうかを検討するとよいでしょう。
また、大規模修繕に備えて資金を確保し、修繕費を差し引いた後も収支に余裕があるかを確認してください。
【失敗事例③】フルローンで物件を購入し資金繰りが悪化した
フルローンで借入額が大きくなり、ローン返済が収支を圧迫して資金繰りが悪化した事例です。
【投資家プロフィール】
- Cさん：40代前半
- 神奈川県川崎市在住
- 年収1,400万円
- 外資系メーカー勤務
【物件概要】
- エリア：神奈川県相模原市
- 購入価格：8,800万円
- 築年数：17年
- 戸数：10戸
- 表面利回り：6.8％
- 想定年間家賃収入：約598万円
| Cさんは給与収入が安定していることから、「多少空室が出ても給与で補填できる」と考え、8,800万円の一棟アパートをフルローンで購入しました。 満室時の年間家賃収入は約598万円を見込んでいたものの、年間のローン返済額は約440万円、管理費や修繕費、固定資産税などの経費は約150万円かかり、満室でも手元に残る金額はわずかです。 その後、複数の退去が重なって入居率が約80％まで低下し、年間家賃収入は約479万円まで減少しました。ローン返済と経費を差し引くと年間約111万円、月平均では約9万円の赤字となり、給与や預貯金から補填する状態になっています。 フルローンで購入したため物件に対する借入比率（LTV）が高く、売却を検討しても残債が売却想定価格を上回る「オーバーローン」の状態となりました。 そのため、自己資金を追加で投入しなければ売却すらできない状況に陥ってしまったのです。 |
入居率の低下による収支の比較表です。
| 項目 | 満室時 | 入居率80％時 |
|---|---|---|
| 年間家賃収入 | 約598万円 | 約479万円 |
| ローン返済額 | 約440万円 | 約440万円 |
| 経費 （管理費・修繕費 ・税金等） | 約150万円 | 約150万円 |
| 年間 キャッシュフロー | 約8万円 | 約▲111万円 |
【回避策】
Cさんの失敗要因は、フルローンによって返済負担が大きいにもかかわらず、空室が発生した場合の収支を十分に想定していなかったことにあります。
購入前には一定の空室率や修繕費を織り込んで収支を試算し、自己資金を入れて借入額を抑えるなど、余裕のある資金計画を立ててください。融資を最大限利用できるからといって借入額を増やすのではなく、空室や突発的な支出にも耐えられるキャッシュフローを確保してください。
具体的には、物件価格の10〜20％程度の頭金を入れて借入額を抑え、満室時だけでなく入居率80〜85％の場合でも毎月の収支がプラスになるかを事前に試算しておきましょう。また、修繕費や空室期間の家賃減少に備え、手元に物件価格の5〜10％程度の予備資金を残しておくと、想定外の支出が発生しても給与や預貯金を取り崩さずに対応しやすくなります。
アパート経営の失敗事例をさらに詳しく知りたい方は、次の記事も参考にしてください。
アパート経営の成功率に関するQ&A
アパート経営の成功に関するよくある質問に回答します。
アパート経営で失敗しやすいのはどんな人ですか？
自己資金や予備資金に余裕がない人、物件選びや管理を他人任せにしてしまう人は、アパート経営を慎重に検討した方がよいです。
アパート経営では、空室や修繕、家賃滞納、金利上昇などによって、想定外の支出が発生することがあります。そのため、十分な資金を用意せずに始めると、資金繰りが悪化する可能性があります。
また、賃貸需要や周辺環境を十分に調査しない人、管理会社や建築会社を比較せずに決めてしまう人も、空室や割高な費用につながりやすいです。
アパート経営で失敗しやすい人の特徴をまとめると、以下の通りです。
- 自己資金・予備資金が不足している
- 物件選びを不動産会社任せにしている
- 賃貸需要や周辺環境を自分で調査していない
- 収支シミュレーションをせずに購入を決めている
- 管理会社や融資条件を比較検討していない
アパート経営は長期的な事業であるため、収支シミュレーションを実施し、修繕費や空室に備えた資金を確保するとともに、定期的に収支や運営状況を確認して経営計画を見直してください。購入後も管理会社からの報告を定期的に確認し、入居率や家賃水準の変化に応じて経営方針を見直すことで、収支の悪化を早い段階で防げます。
具体的には、月次の入居率・家賃収入・経費の推移を記録しておき、半年ごとに収支計画との乖離がないかを振り返る習慣をつけてください。こうした定期的な振り返りが、問題の早期発見につながります。
反対に、アパート経営で成功しやすい人には「購入前に複数の物件を比較検討している」「空室や修繕を想定した収支計画を立てている」「信頼できる管理会社を選んでいる」といった共通点が見られます。加えて、購入後も経営を「放置」せず、管理会社の月次レポートに目を通し、空室が続く場合は家賃の見直しや設備のリニューアルなど具体的な対策を打てる人は、長期的に安定した経営を維持しやすいです。自分一人で判断が難しい場合は、不動産投資の専門家に相談しながら進めてください。
アパート経営の失敗しやすい人の特徴や成功のコツについて知りたい方は、以下の記事をお読みください。
アパート経営は何年で黒字化できますか？
アパート経営が何年で黒字化できるかは、物件や融資条件によって異なるため、一概にはいえません。
黒字化には、年間収支がプラスになる意味と、自己資金を回収する意味があります 。黒字化を購入時に投入した自己資金の回収と考える場合は、頭金や購入諸費用などを毎年の税引後キャッシュフローで何年かけて回収できるかを確認してください。
自己資金の回収期間は、以下の計算式でおおよその目安を把握できます。
| 計算式自己資金の回収期間（年） ＝ 投入した自己資金 ÷ 年間の税引後キャッシュフロー |
たとえば、自己資金を1,500万円投入し、年間の税引後キャッシュフローが150万円であれば、回収期間の目安は約10年です。同じ物件でも、自己資金を2,000万円に増やしてローン返済額を抑えた場合、年間キャッシュフローが200万円に増えれば回収期間の目安は同じ約10年ですが、空室や修繕による収支悪化への余力は大きく異なります。
ただし、この計算はあくまで目安であり、空室率の変動や修繕費の発生によって実際の回収期間は前後します。黒字化の時期を考える際は、入居率の変動や大規模修繕の時期も織り込んだシミュレーションを作成してください。
アパート経営を始めるには自己資金はいくら必要ですか？
アパート経営を始める際の自己資金は、物件価格の15〜30％程度が目安とされています。
自己資金には、物件価格の一部として支払う頭金や、登記費用、融資手数料、税金などの諸費用が含まれます。実際に必要な金額は、物件価格や金融機関の融資条件、年収、保有資産などによって異なるため、一律の基準を示すのは困難です。
金融機関によっては、物件評価額や年収に応じて頭金なし（フルローン）で融資を受けられる場合もありますが、前述の失敗事例③で紹介したように、借入額が大きくなる分だけ返済負担も増え、空室リスクへの耐性は低下してしまいます。
初期費用として必要となるのは主に以下の通りです。
- 頭金（物件価格の10〜20％程度が目安）
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 融資手数料・保証料
- 不動産取得税
- 火災保険料・地震保険料
- 仲介手数料
自己資金が少なくても融資を受けられる場合はありますが、その分借入額が増え、毎月の返済負担も大きくなります。たとえば、物件価格5,000万円のアパートを購入する場合、頭金500万円（10％）と諸費用350万円（7％程度）で、最低でも約850万円の自己資金が必要です。頭金を1,000万円（20％）に増やせば借入額が減り、毎月のキャッシュフローに余裕が生まれます。
また、自己資金とは別に、空室や修繕、突発的な支出に備える予備資金を手元に残しておきましょう。予備資金が不足していると、修繕費の発生時に借入れや給与からの補填が必要になり、経営が不安定になるおそれがあるためです。
予備資金の目安は物件価格の5〜10％程度で、上記の例では250万〜500万円が望ましいです。
アパート経営の初期費用については、次の記事を参考にしてください。
まとめ
この記事では、アパート経営の成功率について、金融機関の返済状況、賃貸住宅の空室状況、アパートオーナーの満足度という3つの視点から解説しました。
アパート経営には明確な成功率を示す公的な統計はなく、ローンを問題なく返済できているか、空室を抑えて収益を確保できているか、オーナー自身が満足しているかなど、成功の基準によって捉え方は異なります。
本記事で紹介した3つの経営指標（キャッシュフロー・純資産・トータル収支）を定期的に確認し、自分の投資目的に照らして経営状況を把握してください。毎月の家賃収入だけを見て「順調だ」と判断するのではなく、税引後に手元にいくら残っているか、ローン元金の返済によって純資産がどれだけ増えているか、最終的に売却まで含めて投資目標を達成できそうかを数字で確認する習慣が、アパート経営の安定した経営につなげる土台になります。
アパート経営の成功率は、立地や物件選び、融資条件、収支計画によって大きく変わります。だからこそ、成功率だけを見て判断するのではなく、自分の年収や資産状況、投資目的に合った条件で「成功しやすい計画」を立ててください。「成功率が高いから始める」のではなく、「自分の条件で成功できる計画を作ってから始める」という順番が、長期的に安定したアパート経営への近道です。
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